Bedrijfsruimte GZV vraagt om uitgebreidere onderbouwing

Klagers zijn eigenaar van een hotelpand, inclusief restaurant, dat ter belegging wordt gehouden en is gefinancierd. Ten behoeve van herfinanciering wordt een taxatierapport opgesteld.

Klagers stellen dat de taxateur een slordig rapport heeft opgesteld en van verkeerde uitgangspunten is uitgegaan. Als gevolg daarvan is een rapport tot stand gekomen dat ernstige gevolgen voor klagers heeft gehad. De taxateur wilde het rapport pas aanpassen nadat hij hierover overleg had gehad met de bank.

Het tuchtcollege acht de klacht deels gegrond.

Het tuchtcollege overweegt dat voor dit soort objecten andere vereisten gelden (artikel 16 Subreglement GZV) dan voor 'gewoon’ bedrijfsvastgoed, omdat deze taxaties op basis van hun omvang en complexiteit een grotere impact op het maatschappelijk en economisch verkeer hebben. Juist die omvang en complexiteit vereisen een specialistische vakbekwaamheid van de taxateur, die uit het taxatierapport dient te blijken.

De taxateur heeft tijdens de hoorzitting toegelicht wel een exploitatiedoorrekening van het object te hebben gemaakt, maar deze niet in het taxatierapport te hebben opgenomen en niet in deze procedure te hebben overgelegd. Op basis van artikel 16.2 Subreglement GZV dient een taxateur bij een volledige taxatie ten aanzien van Grootzakelijk Vastgoed in het beschrijvende deel van het taxatierapport nadrukkelijk aandacht te besteden aan de risico’s en zijn (markt)visies, zowel algemeen als lokaal/regionaal, met betrekking tot het getaxeerde vastgoedobject. Zijn overwegingen en bevindingen dient de taxateur op zorgvuldige en transparante wijze vast te leggen in het taxatierapport. Derhalve is de onderbouwing van het rapport te summier voor een object als het onderhavige.

De overige door klager aangevoerde feitelijke kritiekpunten zijn door de taxateur voldoende weerlegd in zijn verweer van 1 april 2022. Nu klagers ter zitting niet nader onderbouwd danwel weerlegd hebben waarom de taxateur onjuist heeft gehandeld, acht het tuchtcollege deze klachtonderdelen ongegrond.

Het tuchtcollege merkt nog op dat conform artikel 11.1 van het RGB de register-taxateur de opdracht alleen dient te aanvaarden of uit te voeren als hij autonoom, uitsluitend als eigen afweging in vrijheid, zonder ongepaste beïnvloeding of druk, tot een schatting van de waarde kan komen. Artikel 11.3 van het RGB bepaalt verder dat de register-taxateur vermijdt dat bij het verrichten van de PTD sprake is van (de schijn van) het ontbreken van voldoende onafhankelijkheid en objectiviteit.

Naar het oordeel van het tuchtcollege heeft de taxateur deze onafhankelijkheid tijdens de zitting voldoende onderkend door te bevestigen dat het opstellen van en het aanbrengen van wijzigingen in het rapport zijn verantwoordelijkheid is en niet geschiedt na toestemming van de opdrachtgever.