Deels verhuurde woning niet van invloed op de marktwaarde: nadere toelichting nodig

De klacht gaat over een woning waarvan het souterrain verhuurd is. In het taxatierapport is de marktwaarde in verhuurde staat gelijk aan de waarde vrij van gebruik. Klager vindt dat niet logisch. Daarnaast zijn de onderhoudskosten niet meegenomen en is de oppervlakte volgens klager niet juist gemeten.

De taxateur wijst erop dat het taxatierapport is gevalideerd door het NWWI. In het rapport zijn drie huurreferenties opgenomen, waaruit bleek dat de huur marktconform is. De taxateur heeft de voor- en nadelen van de verhuur tegen elkaar afgewogen en is tot het oordeel gekomen dat de verhuur niet van invloed is op de waarde van de woning. De onderhoudskosten zijn volgens de taxateur volledig in lijn met wat men mag verwachten bij een dergelijk monumentaal pand. De bouwtekeningen van een architect kende de taxateur niet, zodat er geen reden was om in te gaan op mogelijk afwijkende maatvoering.

Het tuchtcollege overweegt dat de omstandigheid dat een deel van de woning verhuurd is, vaak van invloed zal zijn op de marktwaarde. De eventuele koper van de woning kan immers niet over de gehele woning beschikken. Het is mogelijk dat een woning die deels verhuurd is, wel dezelfde marktwaarde heeft als een woning die leeg en vrij van gebruik is. Het is aan de register taxateur om deze verschillende situaties goed te onderbouwen en toe te lichten hoe tot de marktwaardes is gekomen en hoe de huursituatie is meegewogen in het totale oordeel omtrent de marktwaardes.

In dit geval is de taxateur daar onvoldoende in geslaagd. De vergelijking van de (gehele) woning met een drietal verhuurde benedenwoningen, en de conclusie dat het verhuurde deel geen invloed heeft op de marktwaarde leeg en vrij van gebruiksrechten, is hiervoor niet genoeg. Hiervoor is een uitgebreidere toelichting nodig, waarin de lezer van het taxatierapport wordt meegenomen in de gedachtegang van de taxateur. Die ontbreekt hier, zodat onvoldoende inzichtelijk wordt waarom beide waarden in deze situatie aan elkaar gelijk zijn. Een rendementsberekening had in dit geval wellicht het inzicht geboden dat nodig was om de conclusie van verweerder te ondersteunen. Dat het NWWI dat niet nodig zou hebben gevonden, doet daar niet aan af. Het blijft aan de taxateur om de waarde voldoende te onderbouwen. De taxateur heeft daarmee onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot de waardering is gekomen, waardoor het rapport niet zorgvuldig en transparant is.

Het tuchtcollege oordeelt dat bij reguliere onderhoudskosten een nadere toelichting niet nodig is. De bouwtekeningen zijn niet toegevoegd aan het klachtdossier, zodat hierover geen oordeel kan worden gegeven.

De klacht is deels gegrond en er wordt een waarschuwing opgelegd.