Een erfpachter wil zijn erfpachtrecht verkopen en legt een ontvangen bod (€ 350.000) voor aan de erfverpachter (‘blooteigenaar’) vanwege een voorkeursrecht van koop. Vervolgens wordt een taxateur ingeschakeld om het object te taxeren. Deze taxeert het erfpachtrecht fors lager (€ 188.000) dan het bod dat al op tafel ligt. Vervolgens trekt de potentiële koper het bod in. Er komt een tweede bod van een andere potentiële koper (€ 330.000), die het erfpachtrecht uiteindelijk koopt.
Deze klacht is gericht tegen de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld. De klacht met nummer 210719b is gericht tegen de adviseur van de erfverpachter. Klagers vinden dat de taxateur over onvoldoende kennis en kunde beschikte om de taxatie te kunnen uitvoeren. Ook heeft de taxateur zich volgens klagers laten beïnvloeden door de adviseur van de erfverpachter. Het eerste bod van de erfverpachter is namelijk exact het bedrag dat later als waarde in het taxatierapport opgenomen wordt. Ook wordt de adviseur in het taxatierapport genoemd als medeopsteller. Klagers vinden dat de taxateur de opdracht had moeten teruggeven toen bleek dat hij niet onafhankelijk kon waarderen.
De taxateur zegt dat hij na de inspectie, toen zijn rapport bijna afgerond was, de adviseur van de erfverpachter telefonisch op de hoogte heeft gesteld van zijn waarde. Hij heeft als taxateur geen weet of betrokkenheid gehad bij de onderhandelingen tussen klagers en de erfverpachter over een eventuele wijziging van de erfpachtovereenkomst. Er is hier sprake van een tijdelijk erfpachtcontract met als einddatum 31 december 2052 en een canon die niet wordt geïndexeerd. In het erfpachtcontract is geen opstalvergoeding bij einde erfpacht en in de erfpachtovereenkomst is geen herziening of mogelijke wijziging van de voorwaarden bij verlenging of heruitgifte opgenomen.
De taxateur heeft de taxatie uitgevoerd aan de hand van de taxatie-instructie die is opgesteld door (onder meer) de adviseur van de erfverpachter. Het valideren liet op zich wachten, waardoor de adviseur een nadere uitleg over de instructie heeft gegeven aan het NWWI. Hij vindt dat de klagers geen belanghebbenden zijn bij de taxatie.
Het tuchtcollege vindt dat de klagers – als voormalig en huidig erfpachter – wel een financieel belang hebben bij de taxatie. Dit speelt namelijk een rol in de discussie over eventuele conversie van het erfpachtrecht. Daardoor is de klacht ontvankelijk.
Dat sprake is geweest van belangenverstrengeling volgt het tuchtcollege niet. Er is bij de opdracht een voorbeeldberekening gevoegd, waarbij is uitgegaan van de WOZ-waarde. Tussen deze berekening en die van de taxateur zijn diverse verschillen aan te wijzen. Er is onvoldoende onderbouwd dat de taxateur zich hierbij heeft laten leiden door een gewenste waarde vanuit de opdrachtgever of diens adviseur.
Door de taxateur en de adviseur is toegelicht dat de laatste als belangenbehartiger van de opdrachtgever (erfverpachter) zelf telefonisch contact heeft opgenomen met het NWWI toen validatie van het taxatierapport uit bleef. De taxateur was daar niet van op de hoogte.
Waar de taxateur echter niet in mee had moeten gaan, was het verzoek van het NWWI om op te nemen dat het taxatierapport samen met de adviseur was opgesteld. De taxateur was zelf verantwoordelijk voor het rapport en had het voorstel van het NWWI niet moeten overnemen. Dat heeft de taxateur tijdens de hoorzitting ook erkend. Daarom is het taxatierapport door de taxateur niet volledig vrij en autonoom opgesteld.
Het tuchtcollege overweegt dat erfpachtrecht vele aspecten kent en zich in vele variaties voordoet. Dat vereist maatwerk bij taxaties. De erfverpachter heeft dit onderkend door een richtlijn te ontwikkelen, maar van een register taxateur mag verwacht worden dat hij een dergelijke instructie kritisch beschouwt. Hier was sprake van een complexe erfpachtconstructie. De taxateur had met deze constructie geen ervaring en het was voor het eerst dat hij met deze instructie werkte. Het tuchtcollege overweegt dat een taxateur voor hij een opdracht aanvaardt, moet afwegen of hij over voldoende vakbekwaamheid beschikt. Daar is de taxateur de fout in gegaan; hij had moeten overwegen om een meer ervaren collega te betrekken bij de taxatie. Ook op dat punt is de klacht gegrond.
Voor het overige zijn de klachtonderdelen ongegrond, zodat de klacht gedeeltelijk gegrond wordt verklaard. De taxateur krijgt een berisping opgelegd.
