Recent heeft het Tuchtcollege NRVT enkele uitspraken gedaan in klachten ingediend naar aanleiding van taxaties in het kader van erfpachtherzieningen.
In Den Haag lopen de komende jaren vele erfpachtrechten af. In dat kader heeft de gemeente Den Haag met enkele taxatiebureaus de opdracht gegeven hiervoor taxatierapporten op te stellen. Over een tweetal van deze taxatierapporten zijn klachten ingediend bij het Tuchtcollege NRVT. Deze twee taxatierapporten zijn opgesteld door twee verschillende kantoren. De klachten richten zich zowel tegen de Register-Taxateurs die de rapporten hebben opgesteld, als de controlerend taxateurs die de plausibiliteitsverklaring hebben afgegeven.
De gemeente heeft onder meer een Taxatie-Instructie ten behoeve van de heruitgifte erfpacht vastgelegd. Daarin is vastgelegd dat bij heruitgifte, vanwege het waardedrukkende effect van de opstallen, maximaal 55% van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel wordt genomen. Dus als de grond € 100.000 waard is, wordt bij de heruitgifte van de erfpacht berekend over 55% daarvan = € 55.000.
In samenspraak met de gemeente is gekozen voor de residuele grondwaardemethode. Daarbij wordt de ondergrond van de woningen gewaardeerd alsof daarop nog een nieuwbouwobject zal worden gerealiseerd met dezelfde kenmerken en omvang van de huidige woningen. Dus: wat zou een perceel grond, waarop een portiekwoning als die van de klagers nu gerealiseerd zou worden, waard zijn.
Van de grond onder de woning van klagers (de erfpachters) zijn taxatierapporten opgesteld. Op basis daarvan heeft de gemeente een nieuwe erfpachtcanon vastgesteld.
In één van de klachten (23550) is het nog de vraag of de klagers, die op het moment van de taxatie nog geen eigenaar van de woning waren, als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt. Daarvan overweegt het tuchtcollege dat het taxatierapport waarover geklaagd wordt ten grondslag ligt aan de betalingsverplichting van klagers voor de nieuwe canon. Daarom zijn zij aan te merken als belanghebbenden.
Klagers maken inhoudelijk bezwaar tegen de taxatierapporten. Zij stellen dat de taxateurs zich bij het taxeren niet gehouden hebben aan de regels van NRVT en voeren hiervoor diverse klachtonderdelen aan.
Het tuchtcollege overweegt dat de taxateurs terecht zijn uitgegaan van de waardering van de grond, en niet van de woning van klagers. Daardoor is het Reglement Wonen niet van toepassing verklaard.
Omdat de ondergrond is gewaardeerd, en niet de woning zelf, is de werkgebiedregeling ook niet van toepassing. Om dezelfde reden is interne inspectie van de woning ook niet nodig. Die werd immers niet gewaardeerd.
De stelling van klagers dat het onderwerp van de taxatie had moeten zijn het waarderen van de grond met de opstallen en deze vervolgens te verdelen (alloceren) over de grond en de opstallen afzonderlijk, is volgens het tuchtcollege niet in overeenstemming met bovenbeschreven taxatieopdracht en bijbehorende Taxatie-Instructie. Op deze wijze worden verschillen in, bijvoorbeeld, het onderhoud van de woning geëlimineerd. Het gaat immers om het bepalen van de grondwaarde en niet om de waardering van de woning van klagers.
Dat van onbebouwde bouwrijpe grond moet worden uitgegaan, ligt naar het oordeel van het tuchtcollege ingesloten in de instructie van de opdrachtgever.
De stelling dat een redelijk handelend en vakbekwaam taxateur voor het onderhavige taxatiedoel niet de residuele grondwaarde methode zou moeten hanteren, kan in zijn algemeenheid dan ook niet gevolgd worden.
Het tuchtcollege merkt hierbij op dat de aanpak van de taxatie voor derden, de gebruikers, die niet zoals de gemeente Den Haag als opdrachtgever vanaf het begin bij het proces waren betrokken, lastig te volgen is geweest. Enige uitleg waarom het in dit geval niet volstond om de vergelijkende methode – die voor de meeste niet-deskundige derden de enige bekende taxatiemethode zal zijn – toe te passen, had wellicht tot meer begrip kunnen leiden.
Het is begrijpelijk dat klagers zich hebben afgevraagd waarom hun (bestaande) woning vergeleken is met een nieuwbouwappartement. De achterliggende gedachtegang van de taxateurs hierbij had meer aandacht kunnen krijgen in het taxatierapport.
Dit doet er echter niet aan af dat de taxateurs de waarderingsmethode in het taxatierapport hebben opgenomen en toegelicht en ook hebben uitgewerkt in het bijgevoegde rekenmodel. Hiermee voldoet het taxatierapport aan de minimale vereisten op dit punt.
Dat de taxateurs niet rechtstreeks zijn ingegaan op vragen van de klagers, kan het tuchtcollege ook volgen. Het voortouw ligt daarbij in deze situatie, waarin vele soortgelijke taxaties moeten plaatsvinden, niet bij de individuele taxateurs.
Voor zover is aangevoerd dat rekening had moeten worden gehouden met het gewijzigde canonpercentage, wijst het tuchtcollege erop dat dit een politieke keuze van de gemeente Den Haag is. De gevolgen hiervan horen niet thuis in de waardering van de grond. Dit valt buiten de werkzaamheden van de taxateur en buiten de bevoegdheid van het tuchtcollege.
Alles overziende oordeelt het tuchtcollege dat de opstellers van de taxatierapporten in redelijkheid tot deze taxaties konden komen en dat de controlerende taxateurs de rapporten terecht hebben goedgekeurd.
Op onderdelen was een uitgebreidere toelichting wenselijk geweest, hier ligt volgens het tuchtcollege een gezamenlijke taak voor de betrokken taxatiebureaus en de opdrachtgever.
De klachten worden door het tuchtcollege ongegrond verklaard.
