Familieperikelen bij erfenis: dat woning deels alleen bereikbaar is via ander perceel, had in het rapport moeten staan

Een dag voor zijn overlijden verkoopt een man zijn woning aan zijn kleinzoon. Bij de verdeling van de erfenis worden vraagtekens gezet bij de verkoopprijs. Een taxatie moet aantonen of de woning onder de waarde is verkocht.

De taxateur maakt een taxatierapport op, wat wordt bemoeilijkt doordat de taxateur bij de opname naar eigen zeggen wordt ‘overspoeld’ met informatie over de gebreken van de woning.

Klager, één van de erfgenamen, dient een klacht in. Klager meent dat de taxateur door een andere erfgenaam is beïnvloed. Ook zijn er diverse feitelijkheden niet juist opgenomen in het taxatierapport.

De taxateur heeft gezien dat de woning alleen bereikbaar was via een ander perceel. Daar heeft hij rekening mee gehouden bij de waarde, maar hij heeft dit gegeven niet opgenomen in het taxatierapport. Ook heeft hij niet opgenomen dat er geen recht van overpad was geregeld; er was alleen sprake van een persoonlijk recht. Hij erkent dat dat wel in het rapport had moeten staan.

Het tuchtcollege overweegt – zoals vaker is overwogen – dat de marktwaarde alleen marginaal kan worden getoetst. Het tuchtcollege beoordeelt of de taxateur in redelijkheid tot de waarde is gekomen en of hij daarbij de fundamentele beginselen uit de gedrags- en beroepsregels in acht heeft genomen.

Hier wist de taxateur dat er sprake was van een boedelverdeling. Hij wist tevens dat de woning kort vóór het overlijden verkocht was voor een verkoopprijs die niet op de vrije markt tot stand was gekomen. In zo’n situatie moet een register taxateur extra zorgvuldig te werk gaan vanwege de tegengestelde belangen. Daarom had een toelichting op de beperkte bereikbaarheid in het rapport opgenomen moeten worden. Het ging hier om een woning die was gerealiseerd op een afgesplitst deel van een perceel van de familie, waarbij ook nutsvoorzieningen werden gedeeld. Ook zaken als bouwjaar stonden – mede door de bijzondere ontstaansgeschiedenis – niet juist vermeld. Daardoor voldoet het taxatierapport niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie. Dat deel van de klacht is gegrond. Het tuchtcollege vindt een waarschuwing hiervoor een passende maatregel.

Dat de taxateur zich heeft laten beïnvloeden door familieleden, is niet onderbouwd. Dat deel van de klacht wordt afgewezen.