GZV-taxatie zonder over vereiste vakbekwaamheid te beschikken

Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend die ziet op twee taxatierapporten vallend onder woonruimte resp. bedrijfsmatig vastgoed.

De taxatierapporten voldoen volgens NRVT niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie. Uit hetgeen in de audit is gesteld, blijkt dat het tweede rapport zich kwalificeert als een zogenoemd ‘verkort rapport'. Zo ontbreekt de kwalitatieve analyse van de koopreferenties en worden slechts enkele referentiekavels genoemd (korte plaatsbeschrijving, koopsom, kaveloppervlak en maand en jaartal van transactie). Het is onder andere niet duidelijk wat de bebouwingsmogelijkheden zijn van de referenties in vergelijking met het getaxeerde. Voorts ontbreken de SWOT-analyse en de Marktvisie (welke voor GZV-taxaties verplicht is).

Gelet op de complexiteit van de taxatie ligt de methode van de residuele grondwaarde meer voor de hand dan (uitsluitend) de vergelijkingsmethode. Een explain om hiervan af te wijken ontbreekt ook. Dit zijn de kernelementen van de taxatie. In het eerste rapport zijn daarnaast de onderbouwing en de totstandkoming van de waardering van de bijzondere uitgangspunten niet duidelijk verwoord. Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen.

Voorts heeft de taxateur een rapport opgesteld van een object dat buiten zijn Kamer valt. Hij heeft daarbij onvoldoende concreet gemaakt dat hij de benodigde ervaring en vakbekwaamheid bezit om binnen bedrijfsmatig vastgoed (GZV) een dergelijke taxatie te kunnen uitvoeren.

De taxateur heeft geen verweer gevoerd maar verwijst naar zijn eerdere reactie op de audit. Ondanks dat hij hier nog wel een aantal opmerkingen bij heeft, sluit de taxateur zich aan bij het oordeel dat het tweede rapport onvolledig is en niet volgens de geldende wet- en regelgeving opgemaakt. De taxateur concludeert dat zijn grote leerdoel is dat de zaken die voor hem duidelijk zijn, nog duidelijker moeten worden omschreven en of opgenomen in de rapporten

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld die niet naar behoren zijn ingericht en summier gemotiveerd zijn, waardoor diverse essentiële gegevens ontbreken. De door de taxateur geschatte waarde kan hierdoor niet worden onderbouwd. Daardoor zijn fundamentele beginselen geschonden zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (RGB), met name de beginselen van zorgvuldigheid en transparantie en vakbekwaamheid (artikel 9 en 12 RGB).

Het tuchtcollege overweegt dat specifiek aan taxaties van GZV-objecten zwaardere eisen worden gesteld dan aan ‘gewoon’ bedrijfsvastgoed, omdat deze taxaties, op basis van hun omvang en complexiteit, een grotere impact op het maatschappelijk en economisch verkeer hebben. Juist die omvang en complexiteit vereisen een verdergaande vakbekwaamheid van de taxateur, welke bekwaamheid expliciet uit het taxatierapport dient te blijken, hetgeen hier ontbreekt.

De klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

Gelet op de aard en de ernst van de overtredingen acht het tuchtcollege in de onderhavige kwestie de maatregel van berisping gepast, waarbij het de taxateur zwaar wordt aangerekend dat hij is overgegaan tot een GZV-taxatie zonder hiervoor aantoonbaar over voldoende vakbekwaamheid te beschikken. Een dergelijke taxatie kan namelijk een grote impact hebben op het maatschappelijk en economisch verkeer.