Het perceel van de buurman met bouwplannen

Klager en de buurman hebben een afspraak dat klager het naastgelegen perceel binnen een bepaalde periode kon kopen. De prijs moet worden bepaald aan de hand van een taxatierapport. Klager heeft een klacht ingediend tegen het taxatierapport dat de buurman hiervoor heeft laten maken.

De taxateur zegt dat hij niets wist van de afspraak tussen klager en de opdrachtgever, en zich niet heeft laten beïnvloeden door zijn opdrachtgever. Dat het taxatierapport niet gedateerd was, was een technische fout. Dit is hersteld. Ook is een plausibiliteitsverklaring toegevoegd, hij heeft erkend dat het ontbreken hiervan een onzorgvuldigheid betrof.

Het tuchtcollege overweegt dat een plausibiliteitsverklaring niet achteraf mag worden toegevoegd, dat heeft het tuchtcollege al eerder bepaald.

De taxateur gaat in op het door de opdrachtgever bij de gemeente ingediende bouwplan. Hij stelt dat uit de verklaring van de gemeente blijkt dat het realiseren van een woning op het betreffende perceel onder bepaalde voorwaarden kan worden toegestaan. De afspraken over de verkoop van het perceel, doen volgens de taxateur niet af aan het feit dat opdrachtgever het recht heeft om een principeverzoek in te dienen.

Bij de perceelgrootte is de taxateur terecht uitgegaan van de situatie zoals deze op de waardepeildatum bleek uit het Kadaster. Hij had er wel beter aan gedaan om in het taxatierapport op te nemen dat uit het Kadaster bleek dat er een onderzoek liep.

Omdat de gemeente niet direct volledig afwijzend heeft gereageerd op de bouwplannen, is het terecht dat de taxateur in een taxatierapport rekening houdt met de mogelijkheid dat het perceel in de toekomst zou kunnen worden bebouwd. Hier heeft de taxateur de feitelijke situatie op de waardepeildatum echter te gemakkelijk aangemerkt als bouwgrond. Hij had er beter aan gedaan om deze - toekomstige – situatie in het taxatierapport op te nemen als bijzonder uitgangspunt. Dat is mogelijk indien de toekomstige situatie als realistisch, relevant en geldig kan worden beschouwd. Dit dient een taxateur te toetsen (artikel 9 van de Praktijkhandreiking Wonen). Had de taxateur dit gedaan, dan hadden partijen – klager en opdrachtgever – de beschikking gekregen over twee marktwaarden: de marktwaarde als tuin met (vervallen) opstal in de huidige staat, en de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt het perceel als bouwlocatie. De hierbij aan de orde zijnde onzekerheden, had de taxateur in dit verband kunnen benoemen.  

Het tuchtcollege is van oordeel dat het taxatierapport, door het perceel zonder nadere toelichting aan te merken als bouwlocatie, onvoldoende inzichtelijk is. Hiermee heeft de taxateur niet voldaan aan de vereiste zorgvuldigheid en transparantie.

Het taxatierapport is daarmee niet opgemaakt met inachtneming van de vereiste zorgvuldigheid en transparantie, zoals vastgelegd in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. Dat de taxateur hierbij de intentie zou hebben gehad om klager te benadelen, is het tuchtcollege evenwel niet gebleken. De klacht is gegrond en de taxateur krijgt een waarschuwing opgelegd.