Uitspraak in eerste aanleg: Geschil in de zakelijke sfeer, schijn van belangenverstrengeling
Vorig jaar heeft het tuchtcollege uitspraak gedaan in een klacht na een taxatie van een kantoorpand in het kader van ontvlechting van een BV. Tegen deze uitspraak is door twee partijen hoger beroep ingesteld: door de klager, die vond dat het tuchtcollege een deel van zijn klachtonderdelen ten onrechte heeft afgewezen, en door NRVT. NRVT leest in de uitspraak dat achteraf een plausibiliteitsverklaring is afgegeven, hetgeen niet conform de regels van NRVT is.
Het tuchtcollege overweegt dat een plausibiliteitsverklaring tegelijk met het taxatierapport moet worden uitgebracht. Het achteraf toevoegen van een plausibiliteitsverklaring is niet conform artikel 16 a van de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed. In deze situatie was de afgifte van de plausibiliteitsverklaring echter niet verplicht, omdat de taxatie al was uitgevoerd door twee taxateurs en daarmee voldeed aan de regels. In de opdrachtbevestiging stond echter dat er een plausibiliteitsverklaring zou worden verstrekt. Die is opgemaakt in het kader van een schikkingsvoorstel. Dat is in de uitspraak in eerste aanleg onvoldoende tot uiting gekomen.
Het hoger beroep van NRVT is gegrond.
De klager heeft een aantal klachtonderdelen herhaald, namelijk dat sprake was van schijn van partijdigheid, dat de huurovereenkomst niet juist is verwerkt, dat de exploitatiekosten ten onrechte zijn geschat en dat zijn opmerkingen op het conceptrapport niet meegenomen zijn in het definitieve rapport.
De schijn van belangenverstrengeling werd veroorzaakt door een band tussen één van de taxateurs en een betrokkene. Het tuchtcollege overweegt dat van een Register-Taxateur mag worden verwacht dat deze tegenover andere betrokkenen bij een taxatie transparant is over een dergelijke betrokkenheid. Deze was echter ver verwijderd, zodat er geen sprake is geweest van schijn van belangenverstrengeling en het gedrag geen tuchtrechtelijk verwijt opleverde.
Ten aanzien van de huurovereenkomst overweegt het tuchtcollege in hoger beroep dat het buiten beschouwing laten van de huurovereenkomst een bijzonder uitgangspunt is dat overeengekomen diende te worden met de opdrachtgever. Wat betreft de exploitatiekosten geldt dat een koper, in tegenstelling tot de huurovereenkomst, deze wel zelf kan beïnvloeden. De taxateurs zijn dan ook terecht van een schatting van de exploitatiekosten uitgegaan.
Het tuchtcollege in hoger beroep overweegt dat opmerkingen die gemaakt worden op een conceptrapport, de overwegingen van taxateur(s) met betrekking tot die opmerkingen en naar aanleiding van die opmerkingen gemaakte wijzigingen, uitdrukkelijk vermeld dienen te worden in een definitief taxatierapport.
Met betrekking tot de fout in de koopsom van één van de referenties overweegt het tuchtcollege in hoger beroep dat een afwijking van € 1.800.000 aanzienlijk is en dat de taxateurs onvoldoende hebben toegelicht waarom dit niet tot wijziging van de getaxeerde marktwaarde zou hebben geleid. Dat er voldoende andere referenties zijn, zoals het tuchtcollege in eerste aanleg heeft overwogen, doet niet af aan de verplichting van een taxateur om een uitgebracht taxatierapport aan te passen als gebleken is dat dit rapport gebaseerd is op onjuiste feiten.
Het hoger beroep is dan ook deels gegrond. De in eerste aanleg opgelegde waarschuwing blijft in stand.
