In een erfeniskwestie wil de executeur-testamentair een woning voor de WOZ-waarde verkopen aan een ander familielid. Mede op verzoek van klager geeft de executeur-testamentair de taxateur de opdracht de woning te taxeren. Klager is het niet eens met de getaxeerde marktwaarde en stelt dat:
- De taxateur onvoldoende bekend is met de plaatselijke huizenmarkt. Dat riekt volgens klager naar beïnvloeding en vriendjespolitiek, ook omdat er een vestiging van het kantoor van de taxateur is in die plaats, maar de taxatie door het andere, verderweg gelegen kantoor, is uitgevoerd.
- De taxateur heeft referenties gebruikt uit minder gewilde wijken, zodat er een te lage taxatiewaarde bepaald is. Uit geautomatiseerde waardebepalingen komen significant hogere waarden. Daarnaast is er recent een woning verkocht in dezelfde straat voor € 200.000 meer, die aan de buitenzijde gelijk is aan de getaxeerde woning.
- Klager stelt dat sprake is van een dubbeltelling omdat punten die in het bouwkundig rapport zijn genoemd, al hebben geleid tot een afwaardering. Door in het taxatierapport dezelfde punten omtrent de onderhoudsstaat nogmaals te verwerken, is sprake van een dubbeltelling, hetgeen ten onrechte een negatief effect heeft op de uitkomst.
De taxateur wil graag buiten de juridische strijd blijven die binnen de familie is ontstaan. De gebruikte referenties liggen in de directe omgeving van het getaxeerde en zijn juist gebruikt omdat de zeer eenvoudige afwerking overeenkomt met de afwerking van de getaxeerde woning. Dat geldt niet voor de referenties die klager noemt, zodat deze niet vergelijkbaar zijn. In geautomatiseerde systemen wordt geen rekening gehouden met afwerking en zijn geen individuele waarderingen zoals een taxatie dat wel is. De taxateur heeft binnen een straal van 20 km getaxeerd, en is goed bekend met de omgeving van de getaxeerde woning. De taxateur wijst erop dat het een feit is dat een woning waar veel aan moet gebeuren, in de huidige markt minder interesse wekt, omdat er dan nog het nodige geïnvesteerd moet worden. Als er een bouwtechnisch rapport aanwezig is dat minder dan een jaar voor de taxatie is opgemaakt, dan dient de taxateur deze toe te voegen, zoals hier is gedaan.
Het tuchtcollege overweegt dat in het taxatierapport staat dat de afstand tussen de vestigingsplaats en de getaxeerde woning minder dan 12 kilometer bedraagt. Daarnaast heeft de taxateur toegelicht dat zij jarenlang in de plaats van de woning heeft gewoond. Dat getwijfeld dient te worden aan de deskundigheid van de taxateur, is daarmee onvoldoende onderbouwd. Dat er ook een vestiging van het kantoor van de taxateur dichterbij is, is volstrekt onvoldoende om te kunnen concluderen dat sprake is geweest van vriendjespolitiek.
De keuze van de referenties is aan de taxateur. Volgens vaste jurisprudentie heeft een taxateur daarbij de nodige vrijheid. De keuze van de referentiepanden, het duiden van de verschillen tussen de objecten en het inschatten van het effect op de marktwaarde ervan behoren tot het wezen van de taxatie. Een taxateur hoeft niet uit te leggen waarom bepaalde referenties niet geschikt waren. Dat de taxateur de referenties gekozen heeft op basis van het afwerkingsniveau van de woning, die fors afweek van de woningen in de directe omgeving, kan het tuchtcollege volgen.
De - indicatieve - waarderingen uit softwareprogramma’s houden – zoals de taxateur terecht stelt – geen rekening met de individuele kenmerken van het getaxeerde object. Daar kan dan ook niet uit volgen dat de door de taxateur gestelde marktwaarde niet juist zou zijn.
Het tuchtcollege kan de taxateur ook volgen ten aanzien van het bouwkundig rapport. Indien voorhanden zal de taxateur daarmee rekening moeten houden en dit bij het taxatierapport moeten voegen. De taxateur heeft de marktwaarde bepaald waarbij rekening gehouden is met de in het bouwkundig rapport geadviseerde werkzaamheden. Van een dubbeltelling in het taxatierapport is geen sprake.
De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.
