Klacht tegen gezel, niet tegen meester: gegrond maar geen maatregel

Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend over één taxatierapport. De andere gecontroleerde rapporten voldeden.

Uit de auditrapporten blijkt het volgende:

• de leegwaarderatio is geen passende methode bij een verkoop. Bovendien is de uitwerking niet correct. Zo is de waarde niet gecorrigeerd voor het tijdsverloop, en wordt voorbijgegaan aan de vigerende huurovereenkomst.
• In de tweede gebruikte methode, de inkomstenbenadering (BAR/NAR), ontbreekt de onderbouwing van belangrijke parameters. De percentages exploitatielasten à 5,00% en de rendementseis à 4,00% zijn niet onderbouwd.
• Er had gebruik gemaakt kunnen worden van huurreferenties om de rendementseis (BAR) te onderbouwen. De rendementseis zou uit “breder marktonderzoek” blijken, maar dit wordt niet inzichtelijk gemaakt.

Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. Het rapport voldoet volgens NRVT niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie (artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels). NRVT vraagt om oplegging van een berisping.

De taxateur erkent dat het taxatierapport niet voldeed. Zij heeft maatregelen genomen zoals het aanpassen van haar werkproces en het volgen van aanvullende vakinhoudelijke verdieping. Zij verzoekt het tuchtcollege mee te wegen dat geen sprake is geweest van opzet en dat zij openstaat voor verbetering en ontwikkeling. Zij wijst er in dat verband op dat het taxatierapport is uitgebracht in het kader van haar meester-gezeltraject.

Het tuchtcollege volgt NRVT in de klacht en verklaart de klacht gegrond.

Ten aanzien van de op te leggen maatregel overweegt het tuchtcollege dat de klacht gericht is tegen de taxateur, die bij deze taxatie optrad als gezel. Hoewel zij – terecht – verantwoordelijkheid neemt voor de onjuistheden in het taxatierapport, is tegen de meester geen klacht ingediend. Het tuchtcollege heeft hiermee rekening gehouden bij de afweging met betrekking tot het opleggen van een maatregel. Nu de taxateur gedurende de audit in de fase van opbouw van haar portfolio was, zij volledige verantwoordelijkheid heeft genomen voor de onjuistheden, en maatregelen heeft getroffen om herhaling te voorkomen, kan naar het oordeel van het tuchtcollege worden volstaan met gegrondverklaring van de klacht zonder het opleggen van een maatregel.