Uitspraak in eerste aanleg: Huidige bestemming als uitgangspunt taxatie
Klager gaat in hoger beroep tegen de beslissing van het tuchtcollege in eerste aanleg.
Het tuchtcollege stelt voorop dat zij, nu de waarde van het object tussen partijen blijkbaar ter discussie staat, hier – conform eerdere uitspraken – geen uitspraak over kan doen. Er vindt een marginale toetsing plaats.
Het eerste klachtonderdeel richt zich op het ontbreken van de opdrachtbevestiging. Het tuchtcollege in hoger beroep is het met het tuchtcollege in eerste aanleg eens dat er sprake is van een wettelijke taxatie. Wel is het tuchtcollege in hoger beroep van oordeel dat het op de weg van de taxateur had gelegen om opdrachtvoorwaarden op te stellen, ook al is er sprake van een wettelijke taxatie. Het tuchtcollege in hoger beroep onderstreept hierbij de complexiteit van de zaak, de belangen die meespeelden, de onderlinge verhoudingen en het feit dat de taxatie voor partijen bindend zou zijn. Ook bij een wettelijke taxatie geldt als uitgangspunt dat de register taxateur de opdracht schriftelijk moet bevestigen. Dit klachtonderdeel wordt dan ook gegrond verklaard.
Het tweede klachtonderdeel richt zich op het feit dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van een onjuiste waarderingsgrondslag door niet uit te gaan van Highest and Best Use. Het tuchtcollege in hoger beroep oordeelt dat de taxateur wel rekening heeft gehouden met een wijziging van het gebruik in de toekomst op basis van de planologische mogelijkheden. Een en ander is gebaseerd op het rapport van G+C. Het is niet aan het tuchtcollege om een oordeel te geven over de juistheid van dat advies. Wel is het tuchtcollege van oordeel dat de overwegingen om de waarde vast te stellen niet verwoord zijn in het rapport. Het rapport is daarmee niet voldoende gemotiveerd. Dit is bezwaarlijk, met name omdat het hier een rapport betreft dat is opgesteld in het kader van een rechtbankprocedure die voor partijen bindend is. De taxateur dient partijen in dit geval te voorzien van verifieerbare informatie, waarin de keuzes die hij heeft gemaakt en de onzekerheden die aan de orde zijn transparant moeten worden toegelicht. Ook dit klachtonderdeel acht het tuchtcollege gegrond.
Het derde klachtonderdeel richt zich op het feit dat de taxateur in strijd heeft gehandeld met de beginselen van onafhankelijkheid, objectiviteit en vakbekwaamheid. Het tuchtcollege constateert dat de communicatie moeizaam is geweest, maar dat klager onvoldoende aannemelijk heeft kunnen maken dat dit de taxateur aan te rekenen is. Ook is niet gebleken dat de taxateur niet vakbekwaam en onafhankelijk is geweest bij het uitvoeren van de opdracht, dan wel hierbij niet integer heeft gehandeld.
De taxateur heeft naar aanleiding van opmerkingen van klager op het conceptrapport een advies van G+C aangevraagd en zijn waardering mede op basis van dit advies aangepast. Het tuchtcollege stelt dat het op de weg van de taxateur had gelegen om partijen van dit advies op de hoogte te stellen voordat hij het (bindende) rapport uitbracht. In zoverre is de taxateur niet transparant geweest en wordt dit onderdeel van het derde klachtonderdeel gegrond geacht.
Op basis van het voorgaande wordt de taxateur een berisping opgelegd.
