Eigenaren van een woonboot hebben een conflict met de gemeente over het perceel waar de woonboot aan ligt. Zij gebruiken dat perceel al jaren en willen het kopen van de gemeente, maar voor welke prijs. Om de waarde te bepalen, wordt de ligplaats (perceel water en perceel grond) getaxeerd.
In de eerdere procedure tussen eigenaars en de gemeente over het gebruik van het perceel, is door de gemeente uitgegaan van € 225 per m2, maar de taxatie komt op ruim € 1.000 per m2.
Klagers vinden onder andere dat de gebruikte referenties niet kloppen, omdat deze referenties niet gaan over grond, maar over een woonboot met ligplaatsvergunning. Klagers hebben al een woonboot en een ligplaatsvergunning, daarover gaat de taxatie niet. Verweerder komt daarom veel te hoog uit in zijn waardering.
De taxatieopdracht is verstrekt door de gemeente, die volgens de taxateur geen toestemming heeft gegeven om met klagers in overleg te gaan. De taxateur stelt dat hij het perceel heeft bezocht en geïnspecteerd en dat hij vervolgens zijn analyses heeft uitgevoerd. Hij heeft op zorgvuldige wijze, aan de hand van referentieobjecten, de marktwaarde vastgesteld. Het taxatierapport is gecontroleerd en er is een plausibiliteitsverklaring afgegeven. Naar deze verklaring wordt in het rapport verwezen, maar deze is per abuis niet bij het rapport gevoegd. De taxateur heeft deze bij het verweerschrift toegevoegd.
De taxateur bestrijdt dat de referenties niet kloppen. Zoals ook in het taxatierapport is benoemd, zijn het perceel grond en de ligplaats niet los van elkaar te zien en te waarderen. De ligplaats kan niet zonder het perceel grond omdat het woonschip anders niet bereikbaar is vanaf het land. Hij heeft dus wel degelijk voldoende passende referenties opgenomen en heeft in voldoende mate een verband gelegd tussen de referenties en het getaxeerde object. Dat de gemeente eerder van € 225 is uitgegaan, heeft te maken met het beleid over snippergroen, wat hier niet aan de orde is.
Het tuchtcollege stelt vast dat klagers al vele jaren eigenaars en bewoners zijn van de woonboot. Zij stellen dat zij eveneens al vele jaren een ligplaatsvergunning hebben. Zij gebruiken het perceel grond waar de klacht over gaat om van de wal naar hun woonboot te komen. In het taxatierapport heeft verweerder opgenomen dat hij de residuele waarderingsmethode heeft toegepast. Uit het taxatierapport wordt niet duidelijk hoe verweerder het geheel gewaardeerd heeft en hoe hij vervolgens tot de residuele waardering van het perceel water en perceel groen is gekomen. In het taxatierapport stelt verweerder dat rekening gehouden is met alle van waarde zijnde factoren. Welke factoren dat zijn en hoe verweerder deze gewaardeerd heeft, wordt niet nader omschreven. Daarnaast ontbreekt een analyse van de referenties. In dit geval blijft met name onduidelijk hoe de situatie met betrekking tot de grond bij de woonboten was, terwijl dat nu juist het te taxeren object was in de bestreden taxatie.
Hierdoor heeft de taxateur onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe een relatie is gelegd tussen de referentieobjecten en het te taxeren object. De taxateur is er niet op ingegaan hoe het gebruik van de kade bij de ligplaats bij de referenties geregeld was: was hierbij sprake van eigen grond of werd de kade bijvoorbeeld gehuurd door de eigenaars van de woonboot als onderdeel van de ligplaatsvergunning? Door dit na te laten heeft de taxateur de referenties onvoldoende geanalyseerd. Aldus is de taxatie niet tot stand gekomen met inachtneming van het fundamentele beginsel van zorgvuldigheid en transparantie, met name onvoldoende nauwgezet en grondig onderzoek, zoals vastgelegd in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels.
Daarmee is het klachtonderdeel ten aanzien van de referentieobjecten gegrond. Hiervoor wordt een berisping opgelegd.
De overige klachtonderdelen zijn ongegrond.
