Marginale toetsing van de marktwaarde, volle toetsing van het onderzoek

Een stichting is eigenaar van percelen grond met daarop zorgwoningen. Het recht van opstal is beëindigd en de partijen strijden over de vergoeding die de eigenaar moet vergoeden aan de opstalgerechtigde. Er is een eerdere taxatie geweest waar het tuchtcollege eerder over geoordeeld heeft. Vervolgens heeft de rechtbank in de civiele procedure een deskundige aangesteld. Die komt volgens de stichting op een veel te hoog bedrag uit. De stichting dient een klacht in.

Het belangrijkste punt dat de partijen verdeeld houdt is of de taxateur terecht uitgegaan is van onvrije zelfstandige woonruimten. Dat is volgens de stichting onjuist omdat de appartementen niet beschikken over een eigen kookvoorziening. De impact van deze kwalificatie is groot, omdat hierdoor de huurprijs veel hoger uitvalt dan bij de eerdere taxatie.

De taxateur reageert dat hij geen boodschap heeft aan de eerdere taxatie. Hij bepaalt zelfstandig de marktwaarde op een wijze die voldoet aan alle geldende regels. Hij vindt dat het tuchtcollege geen oordeel kan geven over de marktwaarde, het tuchtcollege moet beoordelen of hij zijn standpunt in het taxatierapport logisch en navolgbaar heeft opgenomen. De taxateur licht toe dat hij in het taxatierapport expliciet heeft omschreven dat zijns inziens sprake is van onvrije maar wel degelijk zelfstandige woonruimten voor de huurwetgeving. Daarmee is voldaan aan de eisen voor een zelfstandige woonruimte.

Het tuchtcollege stelt dat de marktwaarde slechts marginaal kan worden getoetst. Het tuchtcollege toetst het onderzoek dat de taxateur moet verrichten om tot zijn waardebepaling te kunnen komen, waarbij wordt getoetst of de taxateur de vereiste stappen heeft doorlopen, deze conform de voorschriften heeft vastgelegd en of de taxateur in zijn rapport voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke keuzes hij heeft gemaakt en op welke bronnen hij zich heeft gebaseerd.

In dit geval heeft de taxateur het object bezocht en een volledig taxatierapport opgesteld. Het belangrijkste klachtonderdeel ziet op de keuze van de taxateur om de wooneenheden aan te merken als onvrije zelfstandige zorgwoningen. Dit heeft als consequentie dat de eenheden daarmee vallen onder de huurwetgeving aangaande zelfstandige woonruimte en de huur dient te worden bepaald aan de hand van het puntenstelsel van het WWS (woningwaarderingsstelsel) geldend voor zelfstandige woonruimte.

Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur zijn keuze voor deze benadering in het taxatierapport voldoende heeft onderbouwd. Dat is dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar en de klacht is ongegrond. De discussie over de waarde hoort in de civiele procedure.