Memo na schade door verlate opleverdatum: geen PTD, maar ook geen SOW

Klagers hebben werkzaamheden uitgevoerd voor een vastgoedontwikkelaar. Deze werkzaamheden werden later opgeleverd dan afgesproken. De vastgoedontwikkelaar vroeg de taxateurs, die al eerder enkele taxatierapporten voor hen hadden opgesteld, om te becijferen welke schade daaruit was ontstaan. Beide taxateurs stellen hiervoor een memo op. Op grond van deze berekening, worden klagers aansprakelijk gesteld door de vastgoedontwikkelaar.

De klagers vinden dat de memo in feite een taxatierapport is en niet voldoet aan de eisen waaraan een PTD (professionele taxatiedienst) moet voldoen. Klagers stellen dat drie taxateurs van het kantoor zich hebben laten lenen om voor een grote, belangrijke opdrachtgever een rapport op te stellen, om een opgeklopte vordering een cachet van onafhankelijkheid te geven.

De taxateurs die de memo hebben opgesteld, vinden dat er geen sprake is van een taxatie, maar een analyse aan de hand van eerdere en latere taxaties. Zij hebben slechts, aan de hand van de jaarlijkse taxaties, in kaart gebracht welke huurinkomsten misgelopen zijn en in hoeverre de waarde van het object is gedaald. In de memo wordt ook expliciet verwezen naar de jaarlijkse taxaties.

In de loop van de procedure tussen klagers en de opdrachtgever, is de taxateurs verzocht nieuwe taxaties op te stellen met het doel deze alsnog in te brengen in de arbitrageprocedure. Dit heeft geleid tot het bij de stukken gevoegde taxatierapport van 23 februari 2022. Dit rapport is, wat de bevindingen en het resultaat betreft, tot dezelfde waarde en analyse gekomen. 

De memo is geen PTD en in de memo wordt die indruk ook niet gewekt, nu wordt verwezen naar de eerder opgestelde taxaties. Het object zelf wordt niet gewaardeerd, maar er wordt aan de hand van de eerdere taxaties een analyse gemaakt. De memo behelst zelf geen taxatie.

Het tuchtcollege overweegt dat een taxateur vooraf dient te bepalen of er sprake is van werkzaamheden die een PTD betreffen of niet. Dat blijkt niet uit het memo.

Naar het oordeel van het tuchtcollege kan de memo niet aangemerkt worden als PTD. De stelling van de taxateurs dat het een analyse van marktomstandigheden betreft, mede gebaseerd op eerder opgestelde taxatierapporten, die wel als PTD kunnen worden aangemerkt en geen op zichzelf staande schatting van de waarde van het vastgoed is, kan het tuchtcollege volgen. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat de memo is opgesteld voor een opdrachtgever die ook al de  opdrachtgever was van de eerder opgestelde taxatierapporten waarnaar in de memo verwezen wordt. 

Echter, de memo voldoet ook niet aan de eisen van een SOW (specifiek overeengekomen werkzaamheden). Was dat wel gebeurd, dan had erin moeten staan dat het memo intern had moeten blijven. Daardoor is sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.

Het tuchtcollege overweegt dat de waardeanalyse uit de memo in de alsnog opgemaakte taxatierapporten niet is gewijzigd. Mede daarom vindt het tuchtcollege een waarschuwing een passende maatregel.

Uitspraak in hoger beroep: Hoger beroep NRVT: is er sprake van een foutieve overweging?