Bij een audit wordt geconstateerd dat twee taxatierapporten niet voldoen aan de regelgeving van NRVT. De objecten vallen onder Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen. De taxateur heeft in het betreffende taxatierapport als bijzonder uitgangspunt opgenomen dat de bestemming van een bijgebouw gewijzigd zal worden in wonen. De taxateur was er echter van op de hoogte dat het object in het verleden bewoond is geweest, maar dat de gemeente is gaan handhaven en wonen heeft uitgesloten. Daarom is dit geen realistisch uitgangspunt. Doordat de marktwaarde met deze bijzondere uitgangspunten meer dan twee keer zo hoog is dan de marktwaarde zonder, kan dit leiden tot een grote mate van overfinanciering.
Het tweede rapport betreft een taxatie in verhuurde staat. De onderbouwing van de huurreferenties is onvoldoende en de taxateur vertaalt niet hoe de markthuur tot de marktwaarde leidt, met een enorm verschil tussen de waarde in leegstand en verhuurde toestand. Ook worden diverse keren de termen executiewaarde en vrijwillige veiling gehanteerd. Dit zijn geen erkende waardebegrippen en het gebruik ervan is daarom onzorgvuldig. Daarnaast is sprake van taxeren buiten de Kamer waar de taxateur ingeschreven staat, zonder toelichting waarom hij over de daarvoor benodigde deskundigheid beschikt.
De taxateur begrijpt niet waar de klacht vandaan komt. De opdrachtgevers en de bank waren tevreden met de taxatie. De gevraagde maatregel vindt hij erg zwaar. Hij heeft openheid gegeven tijdens de gesprekken en heeft toegelicht hoe alles tot stand is gekomen en waarom hij bepaalde begrippen heeft gebruikt. Hij heeft sinds de audit meerdere taxaties van vergelijkbare objecten doorverwezen naar een BV-taxateur en neemt deze taxaties niet meer aan, zodat de kans op herhaling gering is. Na het tweede gecontroleerde taxatierapport heeft hij extra scholing gevolgd inzake verhuurd vastgoed. Hij begrijpt dat in dit rapport fouten zijn gemaakt met betrekking tot de doelomschrijving en de hieruit volgende onderbouwing.
Het tuchtcollege volgt NRVT in de klacht. Het tuchtcollege stelt vast dat duidelijk is dat het object in het eerste rapport niet als woning bewoond kon worden. Er was bestuursdwang uitgeoefend nadat de gemeente was gebleken dat het object als woning werd gebruikt. Daarmee had het de taxateur duidelijk moeten zijn dat het bijzondere uitgangspunt dat de wijziging van de bestemming waarmee bewoning mogelijk wordt, niet als realistisch, reëel en relevant kon worden aangemerkt. Daarmee is de taxatie niet in overeenstemming met de vereiste zorgvuldigheid en transparantie opgemaakt.
Uit de benadering van de taxateur moet het tuchtcollege concluderen dat de taxateur te gemakkelijk gedacht heeft over de taxatie en zich onvoldoende heeft verdiept in de bijzonderheden van het object. Dit heeft tevens tot gevolg gehad dat de taxateur buiten zijn Kamer heeft getaxeerd, waarbij hij ook niet heeft kunnen aantonen dat hij beschikte over de vereiste vakbekwaamheid, zoals vereist op grond van artikel 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels.
Ook bij het tweede taxatierapport heeft de taxateur onvoldoende kunnen toelichten waarom de twee getaxeerde waarden zo fors afwijken. Daarbij is eveneens sprake geweest van onvoldoende diepgang in het taxatierapport, waardoor de keuzes van de taxateur onnavolgbaar zijn.
Het tuchtcollege acht het uitbrengen van genoemde rapporten, waarmee gehandeld is in strijd met de beginselen van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid en transparantie dusdanig ernstig en verwijtbaar, dat een maatregel van een voorwaardelijke schorsing passend en geboden is.
Daarbij heeft het tuchtcollege laten meewegen bezorgd te zijn over de hierboven weergegeven gang van zaken, nu de taxateur heeft aangegeven dat hij veel taxaties per jaar verricht. De taxateur heeft het tuchtcollege er niet van kunnen overtuigen dat dergelijke tekortkomingen in de toekomst niet meer voor zullen komen. Met de voorwaardelijke schorsing van twee maanden en een proeftijd van twee jaar – in lijn met de jurisprudentie - heeft de taxateur een stok achter de deur opdat hij inderdaad zijn werkwijze zal verbeteren.
