Een erfpachter is ontevreden over het taxatierapport dat hem in het kader van onderhandelingen over de erfpacht voorgelegd is door de verpachter.
Zo stelt klager dat onduidelijk blijft waarom de percelen grond ruim 40% hoger worden gewaardeerd dan de duurste van de referenties. Ook ontbreekt onderbouwing van het standpunt van de taxateur dat de waarde van het bloot eigendom in dit geval gelijk is aan die van vol eigendom. Daarnaast wordt geen rekening gehouden met het getij, waardoor bij hoog water een groot deel van een perceel onder water staat. Klager meent dat de taxateur op een hoge grondprijs uitkomt, omdat deze zich niet onafhankelijk heeft opgesteld van de opdrachtgever.
De taxateur kan zich niet vinden in de klacht en heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Onder meer stelt de taxateur dat klager gebruik had moeten maken van de mogelijkheid een bindend oordeel te vragen van een commissie van drie deskundigen, zoals tussen pachter en verpachter is overeengekomen.
De taxateur betreurt het dat klager niet tevreden is met de gang van zaken rondom de taxatie. Hij is echter van mening dat hij zich gehouden heeft aan de door de opdrachtgever verleende opdracht.
Het tuchtcollege volgt de taxateur niet in het verweer ten aanzien van de regeling in de erfpachtakte. Een taxatierapport dat is opgesteld door een Register-Taxateur, moet voldoen aan de regelgeving van NRVT. Het tuchtcollege oordeelt dat het rapport niet op de juiste wijze tot stand is gekomen. Zo heeft de taxateur in het rapport in het geheel niet onderbouwd waarom hij als bijzonder uitgangspunt heeft genomen dat de waarde van het bloot eigendom gelijk is aan de waarde van het volle eigendom. Verder ontbreekt een navolgbare beschrijving van de wijze waarop hij de referentieobjecten heeft vergeleken met het getaxeerde object en hoe hij vervolgens tot de waarde van het getaxeerde object is gekomen. Evenmin heeft de taxateur de aanzienlijke invloed van de getijden bij de taxatie betrokken. De taxateur wist, zo is ter zitting gebleken, dat er invloed van de getijden was. Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur aard en omvang moet nagaan en moet motiveren waarom dat niet van invloed zou zijn op de waarde. Dat het getij hem niet zou zijn gemeld, maakt dat niet anders.
Verder heeft de taxateur tijdens de hoorzitting erkend dat twee van de drie referenties, benut bij de vergelijkingsmethode, niet opgenomen hadden moeten worden en de uitgewerkte inkomstenbenadering in het geheel niet juist is toegepast en niet relevant was voor het doel van de taxatie. Door dit alles is het rapport er niet duidelijker op geworden.
Nu de twee belangrijke onderdelen van het rapport (het hanteren van het bijzondere uitgangspunt en de vergelijkingsmethode) volstrekt onvoldoende onderbouwd zijn, is er naar het oordeel van het tuchtcollege in feite sprake van niet meer dan de afgifte van een waardeverklaring.
De taxateur heeft door het opstellen van een nauwelijks onderbouwd rapport de gedragsregels met betrekking tot zorgvuldigheid en transparantie en vakbekwaamheid geschonden. De klacht is op die punten gegrond.
Dat de taxateur niet objectief en onafhankelijk heeft opgetreden, is het tuchtcollege niet gebleken. Dat de taxateur met zijn opdrachtgever heeft gecommuniceerd, en niet rechtstreeks met klager, is de taxateur niet aan te rekenen. De klacht is op dit punt ongegrond.
Het tuchtcollege legt een berisping op met een boete van € 1.000,00.
