N23537
NRVT treft bij een audit meerdere rapporten die niet aan de vereisten voldoen. In een rapport met een bijzonder uitgangspunt staat dat niet in de opdracht. In een ander rapport wordt uitgegaan van vol eigendom, terwijl het gaat om een appartementsrecht. In alle rapporten wordt een oude definitie van het waardebegrip genoemd. Tevens wordt er geen keuze gemaakt tussen IVS en EVS. Tot slot vermeldt de taxateur ten onrechte dat hij beschikt over de aantekening Grootzakelijk Vastgoed terwijl hij daar niet over beschikt. Dat is volgens NRVT in strijd met de eisen voor professioneel gedrag en zorgvuldigheid en transparantie.
De taxateur erkent een deel van de fouten. Over de aantekening Grootzakelijk Vastgoed meldt hij dat hem lange tijd onduidelijk was of hij hierover beschikte. Daarna is verzuimd een standaardtekst aan te passen. De audit was een eyeopener en hij vindt het jammer dat NRVT meteen een klachtprocedure is gestart.
Het tuchtcollege overweegt dat er sprake is van verouderde standaardtekstblokken en slordigheden. Dat zijn tekortkomingen waardoor de klacht gegrond moet worden verklaard. Echter, omdat het vooral om formaliteiten gaat, vindt het tuchtcollege een waarschuwing voldoende.
NB: of u als taxateur beschikt over de aantekening Grootzakelijk Vastgoed, is terug te vinden in het register.
N23538
In deze klacht treft de auditor van NRVT een taxatierapport aan dat niet gevalideerd is, niet voorzien is van een plausibiliteitsverklaring, waarin een opdrachtbevestiging ontbreekt en waarin de huurinkomsten niet zijn onderbouwd met een geldend huurcontract. Daarnaast bevat het rapport meerdere slordigheden.
Het taxatierapport voldoet daarmee niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels.
De taxateur erkent dat het rapport niet voldoet en belooft beterschap.
Het tuchtcollege oordeelt dat de klacht gegrond is en legt een waarschuwing op.
N23540
Na een melding dat een taxateur een rapport had uitgebracht dat niet aan de eisen van NRVT voldeed, heeft NRVT een field audit uitgevoerd. Hierbij zijn meerdere rapporten Bedrijfsmatig Vastgoed niet in orde, waarvan er twee Grootzakelijk Vastgoed (GZV) betreffen.
In één rapport is sprake van een waardeverklaring, waarbij essentiële informatie ontbreekt, zoals referenties, de kwalitatieve analyse, onderbouwing rendement en de kadastrale recherche. In het tweede rapport ontbreekt de onderbouwing van het rendement; de onderbouwing van het losse waardecomponent van het parkeerterrein. Tevens is er geen rekening gehouden met het feit dat het getaxeerde op erfpachtgrond staat, waarvan de canon per 9 januari 2022 zou worden herzien.
Daardoor zijn deze rapporten niet inzichtelijk en voldoen niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie. Omdat allang bekend is dat verkorte rapporten niet meer zijn toegestaan én het hier gaat om GZV, vraagt NRVT om een berisping en een boete.
De taxateur heeft de audit ervaren als een wake-up call en heeft stappen gezet om dergelijke fouten in het vervolg te voorkomen. Hoewel hij het eerste rapport geen verkort rapport vindt, maar een second opinion, begrijpt hij dat deze niet voldoet aan de regelgeving. Hij ervaart de aanpak van NRVT als streng. Hij vindt dat een tuchtklacht het sluitstuk van handhaving moet zijn. Er had gekozen kunnen worden voor een gesprek en een waarschuwing, zeker nu er geen eerdere tuchtklachten zijn.
Het tuchtcollege oordeelt dat het hier gaat om ernstige overtredingen. Het uitbrengen van een waardeverklaring of een verkort rapport is sinds lange tijd niet meer toegestaan. Ook uit vaste jurisprudentie van het Tuchtcollege NRVT blijkt dat het uitbrengen van verkorte rapporten taxateurs zwaar wordt aangerekend. Aan de taxateur wordt een berisping en een boete van € 1.000 opgelegd.
N23541
NRVT wijst in de klacht op een aantal onvolkomenheden, zoals het ontbreken van de onderbouwing van het rendement, het niet hanteren van een bijzonder uitgangspunt waar dat wel had gemoeten, het ontbreken van huurreferenties, het ontbreken van de onderbouwing van losse onderdelen van het getaxeerde, zoals een bedrijfswoning, een garage en extra grond, en het ontbreken van de plausibiliteitsverklaringen. Dat is in strijd met de eisen van zorgvuldigheid en transparantie, waardoor de taxatierapporten niet inzichtelijk en navolgbaar zijn. Vanwege de zelfkritische opstelling van de taxateur vraagt NRVT om een berisping op te leggen.
Het tuchtcollege volgt NRVT hierin.
N23546
NRVT treft bij een audit twee verkorte taxatierapporten aan met betrekking tot Bedrijfsmatig Vastgoed. Verkorte rapporten voldoen niet aan de regelgeving omdat hierin essentiële informatie ontbreekt, zoals de verkoopreferenties, de kwalitatieve analyse van de huurreferenties en een gedegen onderbouwing van het rendement. Ook is geen rekening gehouden met de contante waarde van het verschil tussen de huurinkomsten en de markthuur van het aan derden verhuurde gedeelte. Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waardes niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. De rapporten voldoen daarom niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie. Ook laat de taxateur hiermee zien dat hij niet over voldoende vakbekwaamheid beschikt. NRVT vraagt om oplegging van een berisping met boete.
De taxateur erkent zijn fouten. Hij heeft zich laten uitschrijven uit de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en richt zich enkel nog op woningtaxaties. Die rapporten zijn bij de audit in orde bevonden.
Het tuchtcollege verklaart de klacht gegrond en legt een berisping op, mede vanwege de uitschrijving van de taxateur uit de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed.
