Onjuist uitgangspunt anti-speculatiebeding en onjuiste taxatiemethodiek in driedeskundigentaxatie

Klager heeft het getaxeerde object, de woning naast zijn eigen woning, laten bouwen voor zijn moeder. Omdat de grond al van klager was, maar de woning gezamenlijk is gefinancierd, heeft klager gekozen voor een recht van opstal constructie in combinatie met een leningsovereenkomst. Inmiddels is de moeder van klager onder bewind gesteld. De bewindvoerder heeft besloten dat de moeder niet langer in de woning kan blijven wonen. Een taxatie van de woning zal uitkomst moeten bieden bij de financiële ontvlechting. In eerste instantie heeft de bewindvoerder zelfstandig een rapport op laten stellen door een taxateur. Klager was het niet eens met de hierin vastgestelde taxatiewaarde en heeft, op basis van de opstalakte, verzocht om een driedeskundigentaxatie.

Klager dient een klacht in tegen de drie taxateurs. Volgens klager is de waarde niet op de juiste wijze vastgesteld. Door klager is een veertiental klachtonderdelen, met subonderdelen, aangevoerd tegen het door taxateurs opgestelde rapport.

Het tuchtcollege oordeelt dat het taxatierapport op twee onderdelen tekortschiet. In het verweer en ter zitting is door de taxateurs, met betrekking tot de weging van het anti-speculatiebeding, toegelicht dat dit hier niet van toepassing is nu sprake is van overdracht in de familiale sfeer. Dit uitgangspunt kan niet juist zijn omdat uitsluitend voor dit onderdeel de specifieke situatie – overdracht tussen klager en zijn moeder - als uitgangspunt is genomen terwijl de overige onderdelen van het rapport een ander uitgangspunt hebben. Daar betreft het namelijk het vaststellen van de marktwaarde voor de overdracht tussen derden, te weten een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper. Er wordt hier op twee gedachten gehinkt.

Ook ten aanzien van de door de taxateurs gebruikte taxatiemethodiek, oordeelt het tuchtcollege dat het uitgangspunt van de taxateurs - het verrekenen van de gebreken in de opstal met de totale waarde - niet juist kan zijn. Juist nu sprake is van het vaststellen van de waarde van een recht van opstal, hadden de gebreken (uitsluitend) met de waarde van de opstal moeten worden verrekend.

Voor wat betreft de overige klachtonderdelen overweegt het tuchtcollege dat geen sprake is van het hanteren van evident onjuiste uitgangspunten bij het opstellen van het rapport, dan wel dat de taxateurs deze voldoende hebben weerlegd.

Het tuchtcollege oordeelt dat de klacht gegrond is en legt een waarschuwing op.

Uitspraak in hoger beroep: Hoger beroep in driedeskundigentaxatie afgewezen