Onvoldoende toelichting op ‘vertaalslag’ van getaxeerde woning en onduidelijkheid over erfpachtvoorwaarden

De klacht heeft betrekking op een taxatierapport dat ingaat op het appartementsrecht met ondererfpachtrecht. De taxatie werd opgesteld voor het bepalen van de prijs bij terugkoop.

Klaagster voert aan dat de taxatie onzorgvuldig is verricht en een onjuiste marktwaarde is vastgesteld om de opdrachtgever te bevoordelen. De taxateur zou voor meer dan 25% van de omzet van zijn kantoor afhankelijk zijn van de opdrachtgever. De taxateur heeft de woning opzettelijk te laag getaxeerd, zodat de woning door middel van een ABC-constructie nog dezelfde dag met forse winst kon worden doorverkocht. Klaagster stelt dat de bepalingen van de ondererfpacht niet in de taxatie zijn meegenomen en er geen rekening gehouden is met andere verkochte vergelijkbare woningen (waarvoor wel een eeuwigdurend afgekochte canonverplichting gold). Ook de kosten van het eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanonverplichting zijn onduidelijk.

De taxateur stelt dat de omzet van deze opdrachtgever circa 3% bedraagt, zodat geen sprake is van afhankelijkheid van de opdrachten. Hij staat achter de door hem getaxeerde waarde en de onderbouwing. Hij heeft de ondererfpachtvoorwaarden gelezen en bij het taxatierapport gevoegd. Hij heeft een inschatting gemaakt van eventuele kosten voor het eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanonverplichting. Dat zou circa € 55.000 zijn. Dat betekent niet dat na afkoop het appartement € 55.000 meer waard is. Uit beschikbare marktgegevens blijkt dat kopers niet op deze manier rekening houden met een canonverplichting. De andere klachtonderdelen zijn volgens de taxateur onduidelijk.

Het tuchtcollege behandelt de klachtonderdelen gezamenlijk.

Naar het oordeel van het tuchtcollege voldoet het rapport niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie en is de waarde onvoldoende onderbouwd. Zo heeft de taxateur de verschillen tussen enerzijds de waarde van het getaxeerde object en anderzijds de waarden van de referentieobjecten onvoldoende onderbouwd. Uit het rapport blijkt wel dat hij die objecten met het getaxeerde object heeft vergeleken, maar een (deugdelijke) toelichting op de ‘vertaalslag’ van het verschil in waarde tussen de getaxeerde woning en de referentiewoningen ontbreekt.

Het tuchtcollege is voorts van oordeel dat onduidelijk is gebleven in hoeverre de taxateur in zijn rapport rekening heeft gehouden met de voor het getaxeerde object geldende (onder)erfpachtvoorwaarden. Uit het rapport blijkt niet of en zo ja, in welke mate verweerder deze voorwaarden bij de vaststelling van de waarde betrokken heeft. In zoverre heeft klaagster daarover terecht geklaagd.

De stelling van klaagster dat de taxateur als oogmerk heeft gehad om met het taxatierapport zijn opdrachtgever te bevoordelen, is door verweerder betwist. Deze stelling is door klaagster niet met stukken of argumenten onderbouwd. Dat de taxateur zich in dit opzicht niet zou hebben gehouden aan de fundamentele beginselen van professioneel gedrag, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, is dan ook niet gebleken.

De klacht is dan ook gedeeltelijk gegrond en aan de taxateur wordt een waarschuwing opgelegd.