Onvolkomenheden in rapporten en taxeren buiten de Kamer

Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend die ziet op een taxatierapport vallend onder de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur een taxatierapport heeft opgesteld waarin essentiële informatie ontbreekt. Zoals ook gesteld in het auditrapport is sprake van de volgende onvolkomenheden in het rapport:

• de onderbouwing van de marktwaarde is onvoldoende;
• de onderbouwing van (kennelijk: de waarde bij toepassing van) het bijzondere uitgangspunt is onvoldoende;
• de onderbouwing van (kennelijk: de kosten van) de voorgenomen verbouwing is onvoldoende;
• er is een onjuist uitgangspunt voor het BUP aangehouden (kennelijk: verbouwing in plaats van sloop en nieuwbouw);
• er ontbreken verschillende bijlagen;
• de doelomschrijving van de taxatie is onjuist.

Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. De taxateur heeft bovendien buiten de Kamer Wonen getaxeerd, waarin hij enkel staat geregistreerd.

De taxateur erkent dat het rapport niet voldoet aan de kwaliteitsnormen. De taxateur kan zich in grote lijnen vinden in de geschetste bevindingen. De fouten zijn met name ontstaan doordat de plausibiliserend taxateur een andere benadering – verbouwing in plaats van sloop en nieuwbouw – had, waarna te gehaast wijzigingen in het rapport zijn aangebracht en uiteindelijk een verkeerde gecorrigeerde versie van het rapport is verstuurd. De andere tijdens de audit besproken taxatierapporten zijn als kundig beoordeeld. Er is geen sprake geweest van opzet of bevoordeling, maar van een samenloop van omstandigheden en beoordelingsfouten, die inmiddels structureel zijn opgepakt.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur een taxatierapport heeft opgesteld dat niet voldoet. De door de taxateur geschatte waarde is hierdoor niet goed onderbouwd. Daarmee zijn fundamentele beginselen geschonden zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (RGB), met name de beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (artikel 12 RGB).

Daarnaast stelt het tuchtcollege vast dat de taxateur staat ingeschreven in de Kamer Wonen en in het verweer tegen de uitkomsten van de audit danwel ter zitting onvoldoende duidelijk heeft kunnen maken dat de taxateur binnen het Landelijk en Agrarisch Vastgoed over de benodigde ervaring en vakbekwaamheid beschikt om een dergelijke taxatie te kunnen uitvoeren. Het tuchtcollege merkt op dat er geen algemene regel is die een Register-Taxateur verplicht om zich altijd te beperken tot taxaties binnen de Kamer waarin deze is geregistreerd. Het is echter wel aan de taxateur om bij aanvaarding van elke opdracht te beoordelen - en in de taxatie nader te onderbouwen - of de taxateur hiervoor de vereiste bekwaamheid bezit.

De klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

Gezien de aard en de ernst van de overtredingen is naar het oordeel van het tuchtcollege het opleggen van een berisping passend.