Rapport kwalificeert als een verkort rapport, taxateur ernstig tekortgeschoten

Het Tuchtcollege NRVT heeft uitspraak gedaan in een klacht van een mede-eigenaar over een taxatierapport dat in april 2023 is opgesteld in het kader van een boedelverdeling na echtscheiding. De klacht richt zich op meerdere onderdelen van het door de taxateur uitgebrachte rapport, waaronder de objectafbakening, het feitelijk gebruik, vermeende onjuiste aannames over een gemeentelijk voorkeursrecht, de waarderingsonderbouwing en diverse feitelijke fouten in het rapport.

De taxateur voert in zijn verweer aan dat hij zorgvuldig heeft gehandeld en dat zijn waardering gebaseerd is op de informatie waarover hij op het moment van taxeren beschikte. Hij erkent wel dat er onjuistheden in het rapport staan, waaronder het verkeerd aankruisen van de waarderingsgrondslag en het ontbreken van een validatie of plausibiliteitsverklaring.

Het tuchtcollege toetst marginaal of een taxateur in redelijkheid tot de vastgestelde waarde heeft kunnen komen en of hij daarbij de vereiste zorgvuldigheid, objectiviteit en transparantie in acht heeft genomen.

Het tuchtcollege verklaart de klachtonderdelen over de objectafbakening en het feitelijke gebruik ongegrond. Het betreft één kadastraal perceel en de twee huisnummers bevinden zich in hetzelfde woonobject. De schaapskooi die als woonruimte wordt gebruikt, heeft geen woonbestemming en vormt daarom geen afzonderlijke woning.

De overige klachtonderdelen acht het tuchtcollege gegrond. De taxateur baseert zich op informatie die op de waardepeildatum achterhaald was; het gemeentelijk voorkeursrecht bleek al vervallen. Daarnaast ontbreekt een duidelijke en voldoende onderbouwde waarderingsanalyse, zoals voorgeschreven in de Praktijkhandreiking Wonen.

Het tuchtcollege kwalificeert het rapport als feitelijk verkort omdat essentiële informatie voor de onderbouwing van de waarde ontbreekt. Dit terwijl het tuchtcollege bij herhaling heeft geoordeeld dat een verkort rapport niet voldoet aan de regelgeving van NRVT en van een taxateur mag worden verwacht dat deze bekend is met de eisen waaraan een rapport moet voldoen en dat verkorte rapporten niet zijn toegestaan. Bovendien ontbreekt de sinds 2020 verplichte plausibiliteitsverklaring voor niet-gevalideerde rapporten. Het tuchtcollege rekent dit de taxateur zwaar aan.

Het tuchtcollege verklaart de klacht gegrond en legt de taxateur de maatregel van een voorwaardelijke schorsing voor drie maanden op, met een proeftijd van twee jaar.