Referentieanalyse ontbreekt in taxatierapport van cascowoning

In het kader van een echtscheiding moet een taxatierapport opgemaakt worden van een nog af te bouwen vrijstaande woning.

Klager vindt dat de waarde in het taxatierapport veel te laag is. Eerder is de woning ruim € 100.000 hoger gewaardeerd. Ook vindt klager dat de referenties te oud, niet vergelijkbaar en niet goed geanalyseerd zijn.

De taxateur staat achter zijn rapport. Hij heeft ook een taxatierapport van een collega gezien, waarbij de marktwaarde in lijn is met de door hem gestelde marktwaarde.

De taxateur zegt dat er nog veel onbekend is over de cascowoning: er is nog geen indeling, de afwerking is nog niet bekend en de tuin en bijgebouwen ontbreken nog. Ook zijn er geen gegevens over hoeveel kosten daarmee gemoeid zijn. Dit alles maakt het een bijzondere taxatie, dat heeft hij ook in het rapport expliciet benoemd. Een vergelijking met andere woningen is daarom lastig. De taxateur heeft daarom maar liefst negen referenties opgenomen.

Het tuchtcollege overweegt – zoals vaste jurisprudentie is – dat zij een waarde alleen marginaal kan toetsen. De beoordeling van het tuchtcollege gaat daarom met name of de taxateur professioneel heeft gehandeld, of deze in redelijkheid tot een bepaalde waarde heeft kunnen komen en of de taxateur bij het taxeren de zorgvuldigheid, objectiviteit en transparantie heeft betracht die mocht worden verwacht en hierbij geen evident onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd.

In het onderhavige geval betreft het te taxeren object een cascowoning die nog geheel dient te worden afgebouwd. Er is nog geen afwerking, geen sanitair, geen keuken, geen indeling van de kamers en ook de verwarming ontbreekt. Dat kan leiden tot verschillende waarderingen, zoals hier ook is gebleken. Echter, het tuchtcollege moet alleen een oordeel geven over deze taxatie.

Ter zitting heeft de taxateur gemeld dat hij een inschatting heeft gemaakt van de waarde van de woning in afgewerkte staat, en daarop de verbouwingskosten in mindering heeft gebracht. Dat betekent dat de taxateur dus een inschatting heeft gemaakt van de werkzaamheden die hiervoor nodig waren en de kosten die hiermee gemoeid waren. Dat is echter niet opgenomen in het taxatierapport. Daardoor is niet duidelijk welk object de taxateur voor ogen had en ook niet welke werkzaamheden hij in de berekening heeft meegenomen. Dat maakt dat de gedachtengang van de taxateur niet duidelijk is, en ook niet duidelijk is welk object de taxateur vergeleken heeft met de referentiepanden.

De taxateur heeft weliswaar negen referenties opgenomen, maar de analyse ontbreekt.

Door deze omstandigheden is het taxatierapport onvoldoende transparant en onvoldoende navolgbaar en zijn de gedragingen van verweerder in strijd met de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie zoals vastgelegd in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en nader uitgewerkt in de Praktijkhandreiking Wonen.

De klacht is daarom gegrond en omdat de taxateur al eerder een maatregel opgelegd heeft gekregen, vindt het tuchtcollege een berisping een passende maatregel.