Reikwijdte hoger beroep en back test

Uitspraak in eerste aanleg: Planschade en onjuiste metingen

In eerste aanleg is de klacht ongegrond verklaard. Klager gaat in hoger beroep en voert daarbij een aantal nieuwe klachtonderdelen aan.

Het tuchtcollege overweegt dat een hoger beroep beperkt moet blijven tot klachtonderdelen die in de eerste fase zijn ingediend. Als toegestaan wordt dat in hoger beroep nieuwe klachtonderdelen worden toegevoegd, betekent dat dat verweerder een instantie wordt ontnomen om zich hiertegen te verweren. Hij zou zich dan alleen in hoger beroep kunnen verdedigen, maar kan niet meer in hoger beroep.

Dat is in strijd met een goede procesorde. Daarom wordt klager in de nieuwe klachtonderdelen niet-ontvankelijk verklaard. Deze onderdelen zal het tuchtcollege dan ook niet beoordelen.

Het hoger beroep is in dit geval wel gegrond, omdat ook in eerste aanleg als klachtonderdeel is ingegaan op het ontbreken van de referentiepanden.

Het tuchtcollege beoordeelt in een klachtprocedure het definitieve taxatierapport. Fouten in een conceptrapport worden niet meegewogen, want juist die conceptfase is ervoor bedoeld om fouten vóór het uitbrengen van een definitief rapport op te sporen.

In hoger beroep bleek echter dat er meerdere ‘definitieve’ versies van het rapport bestonden. De versie in het klachtdossier was al de tweede definitieve versie. Dat betekent dat in het (eerste) definitieve rapport geen referentiepanden waren opgenomen. Daarmee voldeed het rapport niet aan de regels van NRVT.

Daarnaast is gebleken dat uitgegaan is van een onjuiste metrage. Het verschil is met 100m² substantieel. Niet alleen is een taxateur verantwoordelijk voor een juiste maatvoering, ook dient hij zich, als dergelijke afwijkingen zijn gebleken, af te vragen of de rest van het rapport nog wel in stand kan blijven. Ook bij de referentievergelijking is dan namelijk uitgegaan van een onjuiste oppervlakte.

Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur in strijd heeft gehandeld met artikel 11 (kwalitatieve analyse) en artikel 14 lid a (back test) van de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed.

Nu het definitieve rapport moest worden herzien, was de taxateur gehouden een back test uit te voeren, waarin hij de belangrijkste verschillen tussen de oude en de nieuwe taxatie had moeten toelichten.

Daardoor is de taxatie onvoldoende inzichtelijk en onvoldoende zorgvuldig tot stand gekomen.

Het hoger beroep is gegrond en de taxateur krijgt een waarschuwing opgelegd. Hierbij overweegt het tuchtcollege dat de taxateur heeft toegelicht dat de klacht in eerste aanleg aanleiding is geweest om de werkwijze aan te passen. Hiermee is blijk gegeven dat er lering is getrokken uit deze casus.