Taxateur had verbetertraject eerder in gang moeten zetten

Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend die ziet op taxatierapporten vallend onder de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed met toepassingsbereik Grootzakelijk Vastgoed.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld waarin essentiële informatie ontbreekt. Zoals ook gesteld in het auditrapport voldoen de rapporten niet aan de rapportagevereisten. De kwalitatieve analyse, de berekening en de huurwaarde zijn onvoldoende navolgbaar. Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen.

Het tuchtcollege stelt verder vast dat de taxateur staat ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed maar in zijn verweer tegen de uitkomsten van de audit onvoldoende aannemelijk heeft kunnen maken dat hij binnen het Grootzakelijk Vastgoed over de benodigde ervaring en vakbekwaamheid beschikt om een dergelijke taxatie te kunnen uitvoeren. Specifiek ten aanzien van GZV-objecten gelden andere vereisten dan voor 'gewoon’ bedrijfsvastgoed omdat deze taxaties op basis van hun omvang en complexiteit een grotere impact op het maatschappelijk en economisch verkeer hebben. Juist die omvang en complexiteit vereisen een verdergaande vakbekwaamheid van de taxateur, die uit het taxatierapport moet blijken. Deze ontbreekt hier.

De taxateur blijft inhoudelijk bij zijn eerste reactie op het concept auditrapport. De taxateur erkent dat de opgestelde rapporten uitvoeriger hadden kunnen worden opgesteld. De taxateur wist wel dat hij geen GZV-objecten mocht taxeren, maar heeft zich niet gerealiseerd dat het onderhavige dorpscafé exploitatiegebonden vastgoed was en daarmee onder GZV viel. De taxateur ervaart de eis van NRVT gevoelsmatig als buitenproportioneel en heeft de indruk het verwijt te krijgen dat hij willens en wetens iets heeft misdaan met kwade bedoelingen hetgeen zeker niet het geval is geweest. De taxateur laat zich niet ontmoedigen en heeft hij zich voorgenomen zijn rapportages te verbeteren en te standaardiseren. De taxateur vraagt het tuchtcollege om redelijkheid en billijkheid bij het geven van een oordeel.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld die niet voldoen. De door de taxateur geschatte waarde is hierdoor niet goed onderbouwd. Daardoor zijn fundamentele beginselen geschonden zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (RGB), met name de beginselen van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid en transparantie (artikel 9 en 12 RGB).

De klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

Gezien de aard en de ernst van de overtredingen is naar het oordeel van het tuchtcollege het opleggen van een voorwaardelijke schorsing passend en geboden. Het tuchtcollege laat hierbij meewegen dat de taxateur weliswaar zijn fouten erkent, maar naar het oordeel van het tuchtcollege te laat is begonnen met het daadwerkelijk in gang zetten van een verbetertraject. Het college overweegt daarbij in dit verband dat de taxateur op 6 februari 2024 kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van het auditrapport maar ter zitting heeft verklaard voornemens te zijn om pas in maart 2025 – een jaar na dato - deze aanpak verder te concretiseren. Dit geeft blijk van een onvoldoende besef van de ernst van de situatie. Daarom acht het tuchtcollege een maatregel op zijn plaats waarbij de taxateur ook een stok achter de deur krijgt om zijn voornemens waar te maken.