Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend over een drietal rapporten met betrekking tot de Kamer Wonen. NRVT heeft onder meer geconstateerd dat in één van de rapporten sprake was van een wenswaarde. NRVT stelt dat hierdoor sprake is van onvoldoende onafhankelijkheid en objectiviteit, en dat de rapporten niet voldoen aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie (artikel 11 en 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (RGB)).
De taxateur had de vraag van de makelaar of een bepaalde waarde ‘haalbaar’ was moeten zien als een bedreiging van haar objectiviteit en had daarom maatregelen moeten treffen. Die had zij moeten toelichten in het rapport, óf als de dreiging niet kon worden weggenomen, de opdracht moeten teruggeven.
De taxateur heeft aangegeven dat zij de gehele gang van zaken niet begrijpt. Zij doet haar best om bij te blijven met nieuwe regelgeving, marktontwikkelingen en technologische veranderingen, maar loopt ertegenaan dat NRVT en NWWI haar vragen niet beantwoorden. Ook vindt zij dat de constateringen nogal hoog worden opgenomen. Als taxateur krijgt zij veel vragen over een mogelijke waarde van onder meer hypotheekadviseurs. Zij zegt te weigeren in te gaan op verzoeken om een object op een bepaalde waarde te taxeren. Zij communiceert wel met collega’s over de markt en dus ook over mogelijke prijzen. Zij heeft geen enkele druk of bedreiging gevoeld bij de vraagstelling in de bewuste mail. Daarnaast kende zij het bewuste project heel goed. Zij is niet ingegaan op vragen van de opdrachtgevers zelf over waardering na verbouwing. Ze heeft hen gemeld dat het rapport nog niet gereed was en dat de waarde na verbouwing dus nog niet bekend was. Als zij een bedreiging had gevoeld, had zij zich inderdaad teruggetrokken.
Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld waarin essentiële informatie ontbreekt, waardoor de berekeningen niet inzichtelijk zijn en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. De klacht ten aanzien van de schending van zorgvuldigheid en transparantie (artikel 12 RGB) is daarmee gegrond.
De taxateur heeft aan een collega-makelaar, die daarom vroeg, een waarde genoemd (€ 775.000,00) van een woning die die collega had verkocht. Die collega gaf vervolgens aan dat genoemd bedrag € 3000,00 lager was dan het aankoopbedrag (€ 778.000,00). Daarop hebben kopers de taxateurs opdracht tot taxatie gegeven. De taxateur ziet de aan de taxatie voorafgaande communicatie met de collega-makelaar en taxateur niet als het meegaan in een wenswaarde.
Het tuchtcollege beoordeelt dat anders. Door vooraf een bedrag te noemen – waarmee de taxateur in feite al een waardeverklaring afgeeft, wat op zich genomen al in strijd is met de NRVT-regelgeving - maakt de taxateur zich kwetsbaar tegenover de tussenpersoon en de opdrachtgever(s). Zij heeft immers een verwachting gewekt. Daarmee brengt de taxateur zichzelf in een positie, waarin de vrijheid om op de genoemde waarde terug te komen als het nadere onderzoek haar daartoe noodzaakt ernstig in het gedrang komt. Dat is in strijd met de vereiste objectiviteit en onafhankelijkheid. Het risico is immers dat de taxateur naar een bepaalde waarde gaat toerekenen.
Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur door haar handelwijze de indruk heeft gewekt gevoelig te zijn voor druk vanuit collega’s om vooraf een marktwaarde te noemen en vervolgens in het taxatierapport rond deze waarden uit te komen, zonder een toelichting over deze gang van zaken in het rapport. Daarmee heeft zij in strijd met het fundamentele beginsel van objectiviteit en onafhankelijkheid gehandeld.
Bij het bepalen van de op te leggen maatregel heeft het tuchtcollege in aanmerking genomen dat de taxateur de dreiging van verlies van objectiviteit en onafhankelijkheid niet heeft onderkend en geen inzicht heeft getoond in haar eigen handelen. Omtrent de rol van NRVT en NWWI overweegt het tuchtcollege dat het aan de Register-Taxateur is om te zorgen voor een taxatierapport dat voldoet aan de regelgeving. Het NWWI en NRVT zijn niet bedoeld als vraagbaak in concrete situaties
Het tuchtcollege acht daarom een voorwaardelijke schorsing van vier maanden met een proeftijd van twee jaar passend en geboden als stok achter de deur, zodat de taxateur ervan doordrongen raakt er alles aan te doen om dergelijk handelen in de toekomst te voorkomen.
