Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend over twee woningtaxatierapporten. Twee andere gecontroleerde rapporten voldeden.
Uit de auditrapporten blijkt onder meer dat:
- de erfpacht onjuist is verwerkt;
- de VVE-informatie onvoldoende is omschreven;
- de taxateur niet bekend was met de specifieke vorm van vastgoed die het rapport betreft;
- het ‘bijzonder uitgangspunt’ onjuist is toegepast;
- de overeengekomen opdrachtvoorwaarden ontbreken in het dossier.
Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. De betreffende taxatierapporten zijn derhalve niet zorgvuldig en transparant ingericht. Tevens kan worden geconcludeerd dat hieruit blijkt dat de taxateur niet heeft voldaan aan het vereiste van vakbekwaamheid.
In dit verband neemt NRVT het de taxateur kwalijk dat hij de taxatie van het eerste rapport heeft aangenomen, terwijl hij niet bekend was met de specifieke vorm van vastgoed (lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatexploitatievereniging).
De taxateur erkent dat de erfpachtsituatie in het taxatierapport onjuist is weergegeven. Hij betreurt dat hij de geldende canon niet correct heeft vermeld, terwijl deze direct zichtbaar was in de akte van levering. Deze omissie rekent hij zichzelf aan. Hij is afgegaan op informatie van de eigenaar tijdens de opname. Ook het NWWI controleert doorgaans zeer strikt op afwijkingen in de erfpachtgegevens, waaronder herzieningsdata en voorwaarden. Het is hem daarom onduidelijk waarom hier geen verbetervoorstel is gegenereerd. Dat gezegd hebbende, aanvaardt hij zijn eigen verantwoordelijkheid in deze. De taxateur heeft zijn werkwijze aangescherpt en beperkt zich uitsluitend tot taxaties waarbij hij volledig kan borgen dat hij over de benodigde inhoudelijke kennis beschikt. Bij twijfel wijst hij taxatieopdrachten voortaan af.
Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld, waarin essentiële informatie ontbreekt. Zoals ook is gesteld in het auditrapport is sprake van meerdere tekortkomingen, waaronder het niet uitwerken van het bijzonder uitgangspunt en de tekortkomingen die het gevolg zijn van het ontbreken van kennis met betrekking tot de specifieke vorm van vastgoed (lidmaatschap coöperatieve flatexploitatievereniging). Hierdoor zijn de berekeningen en de opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur in de taxatierapporten voor een derde niet te volgen.
Het tuchtcollege volgt NRVT dan ook in het oordeel dat de taxatierapporten niet op voldoende zorgvuldige en transparante wijze en niet met de vereiste vakbekwaamheid zijn opgesteld. Daardoor zijn de artikelen 8 en 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels niet in acht genomen. Met name het aannemen van een taxatieopdracht ten aanzien van een specifieke vorm van vastgoed waar de taxateur niet mee bekend was en waarvoor hem de vereiste deskundigheid ontbreekt, neemt het tuchtcollege de taxateur kwalijk. De klacht is dan ook gegrond.
Het tuchtcollege is van oordeel dat de omstandigheid dat de taxateur jaarlijks een zo grote hoeveelheid rapporten – circa 500 – vervaardigt, een rol heeft gespeeld bij de geconstateerde tekortkomingen. Als de taxateur op jaarbasis minder taxaties zou verrichten, zou er ruimte ontstaan voor meer precisie en meer objectspecifieke toelichting. Het economisch voordeel dat de taxateur heeft behaald door de hoeveelheid taxaties, is daarom meegewogen bij het bepalen van de maatregel. Gezien de aard en de ernst van de overtredingen is naar het oordeel van het tuchtcollege het opleggen van een berisping met een boete van € 1.500 passend.
