Een gemeente is eigenaar van een tweetal sporthallen, die zij in erfpacht heeft uitgegeven aan een erfpachter. Naar aanleiding van een motie van de gemeenteraad, inhoudende een mogelijke terugkoop door de gemeente van deze objecten, is door de erfpachter en de gemeente gezamenlijk opdracht gegeven aan twee taxateurs om de sporthallen te taxeren.
De gemeente vindt dat deze taxatierapporten niet juist tot stand zijn gekomen. De gemeente kan zich met name niet vinden in de gehanteerde uitgangspunten en waardebepalingsmethodiek. Ook is volgens de gemeente onvoldoende rekening gehouden met de op de beide objecten rustende zakelijke rechten alsmede de erfpachtsituatie. Daarnaast stelt de gemeente dat de taxateurs onder meer van onjuiste huurwaarden zijn uitgegaan.
De gemeente heeft een contraexpertise laten uitvoeren, waarin aanzienlijk afwijkende marktwaarden naar voren kwamen, maar ook daarna zijn de taxateurs niet bereid gebleken hun rapporten aan te passen.
De taxateurs stellen dat zij de taxaties wel juist hebben uitgevoerd en conform de opdrachtbevestiging. De taxateurs wijzen erop dat in de contraexpertise wordt voorbijgegaan aan artikel 6:161 lid 1 BW. Daarin is bepaald dat een verbintenis tenietgaat indien het blooteigendom van de ondergrond en de gerenoveerde en verduurzaamde opstal in één hand komen, in dit geval die van de gemeente. Het gaat niet om een willekeurige derde die het recht van erfpacht overneemt, als gevolg waarvan dit recht alsmede de overige beklemmende bepalingen in stand blijven.
In de opdracht voor de contraexpertise, ontbreekt dat verband tussen de gemeente en haar rol als erfverpachter. Daarnaast wijzen de taxateurs erop dat de contraexpertise door de opstellers is ingetrokken, dus kennelijk ook volgens de opstellers niet voldeed.
Met betrekking tot de marktwaarde of reële waarde overweegt het tuchtcollege dat de taxateurs in de taxatierapporten – terecht – zijn uitgegaan van de marktwaarde en niet van de reële waarde. Zij hebben hierbij, conform de in overleg met de gemeente geformuleerde opdracht, de gemeente aangemerkt als potentiële koper. Dit had wellicht nadrukkelijker in het taxatierapport kunnen worden opgenomen, maar dit taxatiedoel was tussen partijen expliciet overeengekomen. Dit klachtonderdeel wordt afgewezen.
Uit de taxatierapporten blijkt dat de taxateurs – terecht - zijn uitgegaan van de verhuurde staat, nu dit de feitelijke situatie op de waardepeildatum betrof.
Dat de taxateurs de gemeente hadden moeten wijzen op onduidelijkheden in de opdrachtformulering, kan het tuchtcollege niet volgen. Partijen hebben uitgebreid met elkaar van gedachten gewisseld over de formulering van de opdracht, waarna de opdrachtbevestiging door partijen is ondertekend. Dat de gemeente als leek zou moeten worden gezien, volgt het tuchtcollege niet. Van een gemeente mag voldoende kennis, eventueel aan te vullen door het inroepen van externe deskundigheid, worden verwacht om een opdracht als deze te geven.
De verhuurinkomsten hadden duidelijker in het rapport verwerkt kunnen worden. Dit onderdeel van de taxatierapporten is te globaal gebleven. Het tuchtcollege acht deze omissie in dit specifieke geval echter niet tuchtrechtelijk verwijtbaar omdat de gemeente dit had kunnen voorkomen door er zorg voor te dragen dat de taxateurs over de juiste informatie hadden kunnen beschikken. Dit is niet gebeurd.
Het tuchtcollege stelt vast dat taxateurs met de beperkingen, voortvloeiend uit de erfpachtakte, rekening hebben gehouden. Dat blijkt onder meer uit het door de taxateurs gehanteerde rekenmodel en uit de omstandigheid dat de grondwaarde als correctie is opgenomen in de waardering. Bij aankoop door de gemeente houdt de erfpachtconstructie immers op te bestaan omdat erfverpachter en erfpacht dan samenvallen. In die omstandigheid blijft ook de verhuurverplichting ten behoeve van het faciliteren van het bewegingsonderwijs onverkort in stand.
De gemeente heeft aangevoerd dat de gekozen referentieobjecten onbruikbaar zouden zijn. De taxateurs hebben daarop betoogd dat deze stelling niet onderbouwd is.
De klacht is ongegrond.
