Taxatie van drogisterijen: contracthuur of herberekende huuropbrengsten

Een particuliere belegger heeft sinds enkele jaren een portefeuille opgebouwd van diverse drogisterijen en een aantal appartementen. In verband met herfinanciering moet de vastgoedportefeuille getaxeerd worden. De belegger is zeer ontevreden met de uitkomsten van de taxaties, waarbij de marktwaarden circa 30% lager getaxeerd zijn dan de aankoopprijzen.

De belegger vindt dat de taxateur uit had moeten gaan van de geldende huurovereenkomsten, die nog jaren doorliepen. De getaxeerde waarden lagen veel lager dan circa 11-12 keer de contracthuur. Ook vindt de klager dat de referentiepanden niet vergelijkbaar zijn, omdat de getaxeerde winkels veel groter zijn.

De taxateur heeft begrip voor de teleurstelling van de belegger. Hij heeft de winkels getaxeerd door middel van de ITZA-methode, waarbij de winkel gewaardeerd wordt in verschillende zones. Daardoor is het mogelijk om de waardering te vergelijken met kleinere referenties. Ook is hij niet meegegaan met de afgesproken huuropbrengsten, maar heeft hij deze herberekend. Hij wijst er daarbij op dat het moederbedrijf van de drogisterijen jaarlijks de huurprijzen herijkt om vervolgens aan te sturen op aanpassing van de huurprijs. Door de in de buurt geldende markthuur, verwacht de taxateur dat dit in de nabije toekomst kan leiden tot substantiële huurverlagingen. De taxateur voert aan dat de aankoopprijs niet bepalend is voor de marktwaarde.

Het tuchtcollege overweegt dat een register taxateur in zijn taxatierapporten een analyse dient te maken van de gebruikte referentietransacties. Vanuit deze analyse dient hij een relatie te leggen met de waardering van de specifieke vastgoedobjecten. Dat heeft de taxateur in dit geval ook inzichtelijk gemaakt in de taxatierapporten. Hij heeft zijn overwegingen ten aanzien van de herzieningshuurwaarde versus de contracthuur in de taxatierapporten uitgewerkt en toegelicht.

Wel heeft het tuchtcollege een opmerking bij het niet altijd consequent gebruik van markthuur en reviewhuur door de taxateur.

Daarna overweegt het tuchtcollege dat een taxateur zowel kansen als risico’s bij de waardering mee moet wegen. De afgelopen periode met coronamaatregelen, heeft bij partijen die actief zijn in retailvastgoed (winkeliers en beleggers) voorzichtigheid aangewakkerd. Dat maakt huurherzieningen meer kansrijk. Het tuchtcollege komt hiermee tot de conclusie dat de taxateur niet in strijd met de reglementen van NRVT heeft gehandeld. Ook de waardering van de appartementen heeft de taxateur voldoende inzichtelijk gemaakt.

De klacht wordt ongegrond verklaard.