Klaagster is het niet eens met een taxatierapport opgesteld van een tweetal vastgoedportefeuilles van in totaal 28 objecten, veelal woningen. Deze taxatie is opgesteld in opdracht van de zus van klaagster ten behoeve van de verevening van een erfenis. In de aanloop naar de taxatie is sprake geweest van uitgebreide correspondentie tussen klaagster, die de portefeuilles beheert, en de taxateur. Hierbij heeft de taxateur meermaals om diverse gegevens verzocht, die hem niet volledig zijn verstrekt. Klaagster heeft de taxateur daarop meermaals verzocht om een geheimhoudingsverklaring. De klacht is gericht tegen zowel de schrijvend taxateur als de controlerend taxateur.
Klaagster voert meer dan 10 klachtonderdelen aan:
- Essentiële stukken ontbreken.
- Er is uitgegaan van onjuiste economische omstandigheden en marktbeeld.
- Er is onvoldoende rekening gehouden met de staat van de portefeuille op de peildatum.
- Er zijn opmerkingen over de waarderingsmethodieken.
- Er is onvoldoende rekening gehouden met groot onderhoud in relatie tot de DCF-periode van 10 jaar.
- Er is geen rekening gehouden met de huurovereenkomsten en huurprijzen.
- De rendementen en referenties voldoen niet.
- Er wordt gerefereerd aan een portefeuillepremie, die verder niet in het rapport voorkomt.
- De plausibiliteitsverklaring is ten onrechte verstrekt.
- De marktwaarde van één specifiek adres is niet is onderbouwd met referentieobjecten.
Tot slot vraagt klaagster zich af of het terecht is dat een woningportefeuille in een bepaalde regio getaxeerd wordt door een taxateur uit een andere regio.
De taxateurs hebben in hun verweren alle klachtonderdelen afgewezen. In dat verband voeren zij aan dat een deel van de verwijten aan het adres van de taxateur(s), is veroorzaakt doordat klaagster zelf geweigerd heeft om aanvullende informatie te verstrekken.
Het tuchtcollege overweegt – volgens vaste jurisprudentie – dat de getaxeerde waarde alleen marginaal kan worden getoetst. Het onderzoek dat tot die waardebepaling heeft geleid, wordt wél volledig getoetst. Dan gaat het met name om de toets of de taxateur alle stappen uit de voorschriften heeft genomen en deze stappen voldoende inzichtelijk in zijn rapport heeft opgenomen.
In dit geval heeft de taxateur afspraken gemaakt om alle objecten te bezoeken. Waar dit niet gelukt is, is in het rapport de reden opgenomen. Per object is een taxatierapport opgemaakt met daarin de marktwaarde per waardepeildatum, voorzien van onder meer meerdere koop- en huurtransacties alsmede een overzicht van de huurlijst met huursituatie, leeg- en WOZ-waarde, een huurkapitalisatiemodel, discounted cashflowmodel met uitpondscenario alsmede scenario doorverhuren en een totaaloverzicht HIKAP en DCF, voorzien van bijlagen met kadastrale gegevens, leveringsakte, bestemmingsplan en milieugegevens. Per object is tevens een plausibiliteitsverklaring opgenomen, voorzien van een handtekening van taxateur II.
Toch komt het tuchtcollege tot de conclusie dat de taxaties teveel aan de oppervlakte zijn gebleven. Er ontbreekt de nodige informatie, bijvoorbeeld met betrekking tot het onderhoud. Informatie over de VvE’s ontbreekt geheel. Ook het uitpondscenario van 10 jaar is onvoldoende onderbouwd, waarbij informatie over de huurders eveneens ontbreekt. De duiding van de schattingsonzekerheid is daarmee onvoldoende. Er lijkt te veel vertrouwd op het gehanteerde model en algemene informatie en er is te weinig ingegaan op de onzekere factoren. Het tuchtcollege wijst erop dat bij de professionele partijen, waarbij tevens een beheerder beschikbaar was, een schat aan informatie beschikbaar was over de te taxeren objecten, die tussen partijen is blijven hangen. Taxateur I heeft hierom gevraagd, klaagster heeft deze niet beschikbaar gesteld, waarna de discussie tussen hen zich heeft gericht op de geheimhouding. Vervolgens heeft taxateur I kennelijk besloten aan de slag te gaan met de informatie waarover hij wel beschikte. Beide partijen hadden volgens het tuchtcollege meer kunnen doen om te zorgen dat uitgegaan had kunnen worden van meer relevante informatie, zodat de taxatieonzekerheid beperkt had kunnen worden.
Al met al voldoen de taxatierapporten daarmee onvoldoende aan de vereiste inzichtelijkheid en navolgbaarheid en zijn deze niet in overeenstemming met de fundamentele vereisten van zorgvuldigheid en transparantie.
Omtrent de afgegeven plausibiliteitsverklaringen, klachtonderdeel 9, overweegt het tuchtcollege dat taxateur II had moeten onderkennen dat taxateur I over onvoldoende informatie beschikte voor een volledig en deugdelijk rapport en dat taxateur I dit had moeten toelichten. Hierbij werd ook uiteengezet waarin de informatie tekortschoot en welke gevolgen dat had voor de uitkomsten van de taxatie, zodat ook dit klachtonderdeel gegrond is. In dit verband wijst het tuchtcollege erop dat de checklist zoals opgenomen in de regelgeving ontbreekt in het dossier, zodat het lastig vast te stellen is dat de daarin genoemde controlevragen tijdens de toets van de taxatiewerkzaamheden en het taxatierapport aan de orde zijn geweest. Ook dit klachtonderdeel is deels gegrond.
Wat het tuchtcollege mist is de vertaalslag voor de lezer die – bijvoorbeeld - duidelijk maakt waarom het bij de taxatie van deze diverse portefeuille verantwoord is te taxeren zonder dat men bekend is met de huurovereenkomsten en de WWS-punten, op welke wijze is omgegaan met de post achterstallig onderhoud en het onderhoud dat is verricht tussen waardepeildatum en de opnamedatum en waarom bepaalde parameters (zoals de mutatiegraad) bij deze specifieke portefeuille kunnen worden toegepast.
De klacht tegen beide taxateurs wordt gegrond geacht.
Het tuchtcollege houdt bij de op te leggen maatregel rekening met de moeizame communicatie, waar ook klaagster een aandeel in heeft gehad.
Aan taxateur I wordt een waarschuwing opgelegd. Voor de plausibiliserend taxateur II acht het tuchtcollege een maatregel niet aan de orde.
