Klager ontdekt dat er een taxatierapport is gemaakt van een woning op zijn grond. Hij stelt dat het taxatierapport is gebruikt voor een schimmige huurkooptransactie, waarvan hij de dupe is geworden. De taxatie klopt niet, want het gaat om een bedrijfswoning zonder woonbestemming. Ook is de taxateur niet objectief, omdat er banden bestaan tussen de taxateur en de adviseur van de opdrachtgevers. De klacht richt zich ook tegen de controlerend taxateur, die de woonbestemming niet gecontroleerd heeft.
De taxateur erkent dat hij een fout heeft gemaakt bij de taxatie. De bestemming was niet ‘wonen’, maar had ‘agrarisch’ moeten zijn. Met betrekking tot de objectiviteit heeft de taxateur toegelicht dat er tussen hem en de betrokken adviseur een samenwerkingsverband bestaat en dat het klopt dat zij elkaar persoonlijk kennen. Taxateur I stelt dat hij heeft ingezien dat hij in zijn taxatierapport zijn relatie tot de adviseur had kunnen toelichten, of er misschien beter aan had gedaan om de opdracht te weigeren.
Het tuchtcollege overweegt dat het gaat om een taxatierapport vanwege financiering van huurkoop. Dat is bij een woning erg ongebruikelijk is en heeft bijzondere consequenties. Daarom had de taxateur de huurkoopconstructie expliciet moeten melden in het taxatierapport.
Uit het taxatierapport blijkt dat de woning grotendeels gestript was en op dat moment zonder nadere renovatiewerkzaamheden niet bewoonbaar was. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij een afslag heeft gehanteerd van € 350.000 vanwege de staat van de woning. Hij heeft daarbij aangegeven dat hij achteraf van mening is dat hij dit in het rapport had moeten opnemen. Hij erkent dat de afslag niet te rijmen valt met de in het rapport opgenomen verbouwings- en herstelkosten van € 6.000 à € 8.000.
Het tuchtcollege overweegt dat gezien de hoogte van dit bedrag mede in relatie tot de getaxeerde marktwaarde van € 195.000, een berekening en/of een nadere toelichting absoluut niet in het taxatierapport mochten ontbreken. Daardoor is de getaxeerde marktwaarde niet navolgbaar en inzichtelijk.
Met betrekking tot de bestemming heeft taxateur erkend dat hij ten onrechte is uitgegaan van de bestemming ‘wonen’, terwijl dit ‘agrarisch’ had moeten zijn. Daardoor is het object met bestemming ‘agrarisch’ ten onrechte vergeleken met panden met een woonbestemming. Of omzetting in een woonbestemming mogelijk was, is onduidelijk gebleven. Dat de taxateur alle signalen dat het hier kon gaan om een agrarische bestemming heeft gemist, is hem ernstig aan te rekenen. Hierdoor is sprake van schending van het fundamentele beginsel van zorgvuldigheid en transparantie en van vakbekwaamheid (artikel 12 resp. 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels).
Uit het dossier blijkt dat sprake is van een langlopende zakelijke relatie van taxateur I met de adviseur van de opdrachtgever(s), die daarnaast medeoprichter was van het bedrijf van taxateur. Daarmee had taxateur I op grond van de Toelichting Objectiviteit en Onafhankelijkheid in het taxatierapport moeten toelichten of sprake was van een mogelijke bedreiging en hoe hij hiermee is omgegaan om de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. In het taxatierapport is echter expliciet opgenomen dat taxateur I objectief en onafhankelijk is, zonder een toelichting op dit punt. Ook dit klachtonderdeel is gegrond.
De klacht gericht tegen taxateur I is daarmee grotendeels gegrond. Dat de taxateur de intentie heeft gehad klager te benadelen, is het tuchtcollege niet gebleken, maar het rapport had op diverse punten veel beter gekund.
Taxateur II is opgetreden als controlerend taxateur en niet als schrijvend taxateur. Dat betekent dat zijn rol beperkter is geweest dan die van taxateur I.
Het tuchtcollege overweegt dat taxateur II in de plausibiliteitsverklaring onder meer expliciet heeft verklaard dat taxateur I beschikte over de benodigde professionele kwalificaties, dat gebruik is gemaakt van passende referenties en dat de berekening en onderbouwing van de marktwaarde voldoende waren. Dit alles is onjuist gebleken.
Ter zitting heeft taxateur II verklaard dat hij de berekening van de afslag vanwege de verbouwingskosten heeft ingezien. Deze is echter niet bij het taxatierapport gevoegd en deze kosten worden in het taxatierapport in het geheel niet benoemd. Daarmee is het taxatierapport niet navolgbaar en inzichtelijk. Taxateur II had dit direct en zonder verder onderzoek kunnen vaststellen. Ook had taxateur II, indien hij de bestemming van het object had gecontroleerd, eenvoudig en zonder verder onderzoek kunnen vaststellen dat taxateur I buiten zijn Kamer taxeerde, dat er foutieve referenties waren gebruikt, enzovoort. Er was aanleiding de bestemming te controleren vanwege de ligging van het object. Tenslotte had het ook op de weg van taxateur II gelegen om een punt te maken van het feit dat het rapport geen enkele informatie bevat over de toch bepaald zeer ongewone huurkoopconstructie.
Het afgeven van een plausibiliteitverklaring is een serieuze zaak, waarvan het tuchtcollege de indruk heeft gekregen dat taxateur II dit aanzienlijk te licht c.q. onvoldoende zorgvuldig heeft opgepakt. Ook hier heeft het tuchtcollege echter niet de indruk gekregen dat taxateur II de intentie heeft gehad om klager te benadelen.
De klacht is grotendeels gegrond. Aan de (schrijvend) taxateur I wordt een voorwaardelijk schorsing van twee maanden met een proeftijd van twee jaar opgelegd. Aan de controlerend taxateur wordt een berisping opgelegd.
