Taxatierapport onvoldoende inzichtelijk

Klaagster heeft een hypothecaire lening verstrekt, als tweede geldverstrekker naast de bank, ten behoeve van de aankoop van een kasteel, waarin een horecaonderneming gevestigd was. Deze lening is mede verstrekt vanwege een taxatierapport van beklaagde taxateur. Deze stelde de marktwaarde in zijn rapport van september 2016 op € 1.060.000.

Binnen een jaar wordt het restaurant wegens faillissement gesloten en wordt het kasteel verkocht. Voorafgaand aan de verkoop is de marktwaarde door een tweede taxateur gesteld op € 650.000. Klaagster leidt bij de verkoop een aanzienlijk verlies.Klaagster stelt dat de beklaagde taxateur de taxatie onvoldoende vakbekwaam, onzorgvuldig en mogelijk niet objectief heeft uitgevoerd. Met name meent klaagster dat de taxateur niet uit had mogen gaan van één huurprijs per vierkante meter voor het gehele pand en ten onrechte woningen als referentiepanden heeft gebruikt.

De taxateur stelt dat hij voldoet aan alle opleidingseisen en een ruime ervaring heeft ook met bijzondere panden als deze. Hij heeft meerdere taxatiemethoden gebruikt, omdat hij het pand naast horecabedrijf ook geschikt achtte voor bewoning. Dit heeft hij uitgewerkt aan de hand van de NAR-methode en de vergelijkende methode. De taxateur meent dat zijn rapport niet vergeleken kan worden met het rapport van de tweede taxateur, omdat door het faillissement een wezenlijk andere situatie aan de orde was. De taxateur meent dat een hoger verkoopopbrengst bereikt had kunnen worden met meer publiciteit rondom de verkoop.

Het tuchtcollege acht niet van belang dat in het rapport alleen gewezen wordt op het tuchtrecht van VastgoedPRO. Omdat de taxateur geregistreerd is in het Register van NRVT en het gaat om een professionele taxatiedienst, acht het tuchtcollege NRVT zich bevoegd over de klacht te oordelen. Het tuchtcollege oordeelt dat niet is gebleken dat de taxateur onvoldoende vakbekwaam zou zijn of dat het rapport niet objectief tot stand zou zijn gekomen.

Het tuchtcollege acht de klacht gegrond omdat het rapport onvoldoende inzichtelijk maakt hoe de taxateur tot zijn bevindingen is gekomen. Uit het rapport blijkt niet waarop de taxateur de huurwaardebepaling van € 150 per m² heeft gebaseerd, terwijl deze zeer bepalend is geweest voor de marktwaarde. Ook had de taxateur inzichtelijk moeten maken waarom hij de gebruikte taxatiemethoden heeft toegepast. Dat de taxateur mede rekening heeft gehouden met de aanwendbaarheid van het pand als woning, kan het tuchtcollege volgen. Maar door het ontbreken van de analyse van de opgenomen referentiepanden, is er geen verband te leggen tussen de waardering en de opgenomen referentiepanden.

Het tuchtcollege legt als maatregel een waarschuwing op.