Vanwege een echtscheiding moet een bedrijfspand getaxeerd worden. Beide exen schakelen daarvoor een register taxateur in. De ene taxateur komt op een waardering van € 465.000,00 en de andere taxateur op € 660.000,00. Klager vindt het vreemd dat de taxateur komt tot een waardering van € 465.000,00 terwijl hij het pand bij de bouw, enkele jaren eerder, waardeerde op € 600.000,00. Dat is niet in lijn met de prijsontwikkeling in de regio. Ook heeft de taxateur het pand niet zelf geïnspecteerd en is het het bedrijf van de taxateur al vijf jaar niet gelukt om de bovenverdieping van het pand te verhuren. Daarom is de taxateur niet onafhankelijk en objectief.
De taxateur reageert dat hij in het rapport heeft opgenomen dat hij het pand niet zelf geïnspecteerd heeft. Zijn bedrijf heeft het pand in de verhuur, de taxateur had daarom genoeg informatie. Hij heeft ook in het taxatierapport opgenomen dat zijn bedrijf het pand in de verhuur heeft. Hij vindt dan ook dat hij daarover transparant is geweest. De taxateur heeft zijn opdrachtgever erop gewezen dat er mogelijk derden problemen kunnen hebben met de onafhankelijkheid, maar omdat het om een echtscheiding ging, waarbij de andere partij een eigen taxateur inschakelde, vond hij dat hij het rapport kon uitbrengen.
De taxateur heeft in de waardering rekening gehouden met de erfpacht. Als deze afloopt, over circa 15 jaar, krijgt de eigenaar te maken met een aankoopbeslissing of met hogere erfpacht. Dat drukt volgens hem de waarde van het pand.
Het tuchtcollege overweegt dat de taxateur inderdaad is ingegaan op de zakelijke relatie tussen hem, zijn bedrijf en de opdrachtgever. De taxateur heeft daarmee onderkend dat er sprake was van een bedreiging (art 6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels), maar met het vermelden van deze relatie is de schijn van belangenverstrengeling niet weggenomen. Zeker nu het ging om een boedelscheiding, wist de taxateur dat er sprake was van een derde belanghebbende. Het taxatierapport is wel transparant, maar niet onafhankelijk naar het oordeel van het tuchtcollege.
De erfpachtcanon is in de korte tijd na vestiging fors verlaagd. Met deze verlaging heeft verweerder in zijn rapport geen rekening gehouden en ook zag hij geen aanleiding om het rapport aan te passen. Dat maakt het taxatierapport onvoldoende onderbouwd op dit punt.
Vanwege het grote verschil voegt het tuchtcollege nog een overweging ten overvloede toe.
Bij een waardering van een pand met erfpachtconstructie voor relatief korte tijd, waarbij de canon al na enkele jaren is verlaagd tot 30% en waarbij onzeker is wat er na afloop van de erfpacht gebeurt, is sprake van de nodige onzekerheden. Daardoor moeten taxateurs keuzes maken die kunnen leiden tot afwijkende waarderingen. Dat is niet per se in strijd met de reglementen, maar dan moeten de taxateurs de door hen gemaakte keuzes opnemen in het taxatierapport en de gevolgen daarvan goed onderbouwen.
De klacht is gegrond en de taxateur krijgt een berisping opgelegd.
