In opdracht van een gemeente heeft de taxateur een taxatierapport opgesteld in verband met schadeloosstelling van klager omtrent de onteigening van zijn appartement. Dit bestaat uit een samengevoegde woning met bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond, de 1e verdieping en het souterrain.
Voornaamste klachten van klager zijn dat de taxateur is uitgegaan van de onjuiste gebruiksoppervlakte wonen, en dat niet de juiste referentiepanden zijn gebruikt. Ook waren er twee taxateurs aangekondigd en verscheen er maar één.
De taxateur heeft op de klacht gereageerd, hierin geeft hij samengevat aan:
- Hij heeft de meetstaat van de gemeente ontvangen en als uitgangspunt genomen. Het verschil in de gemeten vierkante meters GBO zit in de kwalificatie van het souterrain. De taxateur heeft het souterrain als ‘overige inpandige ruimte’ aangemerkt. Dit omdat de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte en niet voldoet aan de criteria voor volwaardige woonruimte. Om de werkelijke waarde van het vastgoedobject te bepalen, heeft de taxateur een meer integrale afweging gemaakt ten aanzien van het souterrain dan louter op basis van metrages. Dat is geheel in lijn met de werkelijke waarde definitie en in lijn met aankoopoverwegingen van een redelijk handelend koper.
- De taxateur merkt op dat, gezien deze bijzondere combinatie van kenmerken van de twee samengevoegde appartementen, er sprake is van een beperkte beschikbaarheid van vergelijkbare referentieobjecten in de directe omgeving. Om toch tot een marktconforme waardering te komen, heeft de taxateur zijn zoekcriteria verruimd en vanuit de gehanteerde referentieobjecten een vertaalslag gemaakt naar het te taxeren object.
De taxateur verzoekt de klacht dan ook ongegrond te verklaren.
Het tuchtcollege heeft geconstateerd dat als bijlage bij de klacht een brief van de adviseur van klager is gevoegd. Volgens artikel 9.2 van het Reglement Tuchtrechtspraak NRVT behoren de klachtonderdelen in de klacht zelf te zijn vermeld. Aangezien het tuchtcollege alleen uitspraak doet op grond van de klacht (zelf), zullen de bezwaren van de adviseur in diens brief voor zover deze niet ook in de klacht zijn vermeld, in beginsel buiten beschouwing worden gelaten bij de beoordeling van de klacht.
Het tuchtcollege is van oordeel dat de taxateur in het rapport onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat sprake is van een specifieke situatie met een samengestelde woning (die al dan niet als levensloopbestendig moet worden aangemerkt), een souterrain (dat al dan niet moet worden meegeteld bij het aantal vierkante meters GBO) en een garage. Tijdens de hoorzitting heeft de taxateur toegelicht hoe hij de verschillende ruimtes heeft meegenomen in de waardering, maar deze redenering en rekensom zijn in het rapport niet terug te vinden. Het rapport is op dit punt hierdoor naar het oordeel van het tuchtcollege onvoldoende navolgbaar en onvoldoende controleerbaar. De taxateur heeft hiermee gehandeld in strijd met het beginsel van transparantie en zorgvuldigheid zoals vervat in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. In zoverre zijn drie klachtonderdelen terecht naar voren gebracht door klager.
Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur over voldoende kennis en deskundigheid op het gebied van taxaties in het kader van onteigeningen beschikte en dat hij ook voldoende kennis heeft van de lokale markt. In dit verband acht het tuchtcollege mede van belang dat de taxateur, die zelf is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, de plausibiliteitscontrole heeft laten verrichten door een taxateur die is ingeschreven in de Kamer Wonen. Deze klachtonderdelen slagen dan ook niet.
Voorzover klager aangevoerd heeft te twijfelen aan de onafhankelijk van de taxateur, oordeelt het tuchtcollege dat hiervoor onvoldoende onderbouwing is. Dit onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond. Als maatregel wordt een waarschuwing opgelegd.
