Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend die ziet op taxatierapporten vallend onder de Kamer Wonen.
Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld waarin essentiële informatie ontbreekt. Zoals ook gesteld in het auditrapport is sprake van de volgende onvolkomenheden in één of meerdere rapporten:
- het rendement BAR/NAR is niet onderbouwd;
- de opdrachtvoorwaarden voldoen niet aan de minimale vereisten;
- de vermelding van de kamers ontbreekt waarin de taxateur is ingeschreven;
- het doel van de taxatie wijkt af van de opdrachtvoorwaarden;
- de onderbouwing van de disconteringsvoet en exit yield ontbreekt;
- de kwalitatieve analyse van de huur- en koopreferenties is te beperkt;
- het rekenmodel is niet voldoende navolgbaar onderbouwd;
- de bestemming is onvolledig beschreven;
- het geschetste marktbeeld is onbegrijpelijk en onjuist;
- de marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt ontbreekt;
- uit het taxatierapport zelf blijkt niet dat privaatrechtelijk onderzoek is gedaan;
- de kapitaalscorrectie ontbreekt;
- er is een onjuiste einddatum van de huurcontracten vermeld;
- het bijzondere uitgangspunt is niet vermeld,
- er is een onjuist bijzonder uitgangspunt gehanteerd;
- de koop- en huurreferenties zijn van na de waardepeildatum;
- er is onduidelijkheid ontstaan over het aantal parkeerplaatsen; en
- er is ten onrechte rekening gehouden met het huurcontract.
Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen.
De taxateur heeft ter zitting aangegeven te erkennen dat de rapporten niet voldoen. Hij heeft al verschillende stappen ter verbetering ondernomen, maar is er nog niet. De oplossing ziet de taxateur in het aannemen van extra mensen op kantoor.
Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur taxatierapporten heeft opgesteld die niet voldoen. De door de taxateur geschatte waarde is hierdoor niet goed onderbouwd. Daardoor zijn fundamentele beginselen geschonden zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (RGB), met name het beginsel van zorgvuldigheid en transparantie (artikel 12 RGB).
De klacht wordt dan ook gegrond verklaard.
Gezien de aard en de ernst van de overtredingen zou naar het oordeel van het tuchtcollege het opleggen van een berisping passend zijn. Het college laat echter meewegen dat de taxateur weliswaar een aantal verbeterpunten heeft doorgevoerd – zowel na de eerste audit als na de heraudit - maar dat hij onvoldoende voortgang c.q. verbeteringen heeft laten zien. Het tuchtcollege komt daarom tot het eindoordeel dat de taxateur onvoldoende taxatiedeskundig is. Daarnaast overweegt het tuchtcollege dat de taxateur niet in staat is gebleken de ontwikkeling die qua regelgeving heeft plaatsgevonden op adequate wijze in zijn rapporten toe te passen. Het tuchtcollege heeft, ook na de taxateur ter zitting te hebben gehoord, onvoldoende het vertrouwen gekregen dat de rapporten van de taxateur in de toekomst wel zullen voldoen aan de geldende regelgeving.
Het college wil de taxateur nog een kans geven, maar dan wel met een stevige stok achter de deur. Het tuchtcollege besluit daarom tot het opleggen van een voorwaardelijke schorsing voor de duur van negen maanden, om zo ook de ernst van de situatie te benadrukken.
