Tuchtcollege: Taxatierapport is reflectie van de vaktechnische beoordeling

Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend die ziet op twee taxatierapporten vallend onder de Kamer Wonen: een vrijstaande woning met agrarisch perceel en een woning met erfpacht. NRVT vindt het waardeoordeel niet navolgbaar. In het eerste taxatierapport is de waarde van de agrarische grond niet navolgbaar onderbouwd en in het tweede taxatierapport is niet toegelicht waarom de zeer beperkte erfpachtcanon een correctie van € 40.000 in de waarde ten opzichte van de gebruikte referenties rechtvaardigt. Hierdoor zijn de berekeningen en opbouw van de geschatte waarde in beide rapporten niet inzichtelijk en zijn de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. Daardoor voldoen beide rapporten – een derde rapport staat niet ter discussie - volgens NRVT niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie, zoals vastgelegd in artikel 12, en de eisen van vakbekwaamheid zoals vastgelegd in artikel 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels.

De taxateur erkent de juistheid van de door de auditor genoemde verbeterpunten en heeft deze ter harte genomen. De taxateur vindt de geconstateerde punten ‘leermomenten’ en vindt dat deze niet moeten worden beschouwd als een inhoudelijke schending van beroepsregels of kwaliteitsnormen.

In het werkgebied komt het frequent voor dat woonpercelen zijn voorzien van een agrarisch gedeelte, zodat zij de marktontwikkelingen nauwgezet volgt. De taxateur erkent dat de bron voor de onderbouwing van de agrarische grond in het rapport had moeten worden vermeld. De werkwijze is daarop aangepast.

Vanuit haar praktijkervaring weet de taxateur dat woningen op erfpachtgronden, ondanks de beperkte canon, minder courant zijn en banken terughoudender zijn bij het verstrekken van een financiering. Op basis van die marktervaring heeft zij de correctie toegepast. Ook deze feedback is opgepakt.

Het tuchtcollege is – met NRVT – van oordeel dat de twee rapporten waarop de klacht betrekking heeft, niet voldoen aan de fundamentele eisen van zorgvuldigheid en transparantie en de eisen van vakbekwaamheid zoals beschreven in artikel 12 resp. 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels.

Dat sprake is van tekortkomingen in de rapportage en niet in de taxatie, zoals de taxateur betoogt, onderschrijft het tuchtcollege niet. De ‘onderliggende vaktechnische beoordeling’ vormt immers de grondslag voor het taxatierapport, of anders gezegd: het taxatierapport is de schriftelijke vastlegging en onderbouwing van de door de taxateur getaxeerde waarde.

Het tuchtcollege is daarom van oordeel dat de taxatierapporten op onvoldoende zorgvuldige en transparante wijze en met onvoldoende vakbekwaamheid zijn opgesteld. De klacht is gegrond.

In dit geval is sprake van ernstige tekortkomingen in meerdere taxatierapporten, namelijk de onjuiste verwerking van de agrarische grond en een onvoldoende onderbouwde correctie in verband met erfpacht.

Gezien de ernst van de tekortkomingen is naar het oordeel van het tuchtcollege het opleggen van een berisping passend.