Verkoopadvies voldoet niet aan regels, maar is geen verkort rapport

Na een audit in het kader van doorlopend toezicht heeft NRVT een klacht ingediend over zes taxatierapporten met betrekking tot landelijk en agrarisch vastgoed, woningen en bedrijfsmatig vastgoed. Een ander gecontroleerd rapport maakt geen onderdeel uit van de klacht.

NRVT stelt onder meer dat de taxateur grond in erfpacht als grond in eigendom heeft gewaardeerd. Daarnaast zijn twee van de gecontroleerde rapporten zogenoemde waardeverklaringen, waarin essentiële informatie ontbreekt. De rapporten voldoen volgens NRVT niet aan de eisen van zorgvuldigheid en transparantie, zoals vastgelegd in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. NRVT vraagt om oplegging van een voorwaardelijke schorsing.

De taxateur heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij betreurt de gang van zaken enorm en wijst er onder meer op dat sommige zaken niet in de software van de taxatierapporten passen. Ook voert hij aan dat de verkorte rapporten verkoopadviezen betreffen.

Met NRVT is het tuchtcollege van oordeel dat de taxateur in rapport 1 het pachtrecht niet als grond in eigendom had mogen kwalificeren. De specifieke situatie in het betreffende gebied waarbij door de grondeigenaar de overdracht van pachtrechten onder voorwaarden wordt toegestaan, maakt dit niet anders. De taxateur heeft de markwaarde definitie gehanteerd zoals opgenomen in het Reglement Definities. Omdat het pachtrecht een persoonlijk recht betreft en geen vastgoed is, kan de vergoeding die in het betreffende gebied wordt betaald voor het pachtrecht geen onderdeel zijn van de marktwaarde. De taxateur had deze waarde apart kunnen benoemen zoals hij dit ook met de waarde van de fosfaatrechten heeft gedaan. Dat dit op technische problemen stuit omdat dit niet ‘past’ in het betreffende modelrapport – wat daar ook van zij - maakt dat niet anders.

Het tuchtcollege overweegt dat de taxateur met het opstellen van de waarde-indicaties niet de bedoeling heeft gehad om verkorte rapporten op te stellen. De verklaringen waren bedoeld als verkoopadvies, waarbij de taxateur echter niet heeft voldaan aan de daaraan te stellen eisen.

De taxateur heeft weliswaar in de ‘kleine lettertjes’ opgenomen dat het hier geen professionele taxatiedienst betreft. Door het gebruik van termen als ‘taxatiegrondslag’, ‘taxatiemethodiek’ en ‘de taxatie’ is bedoeld inzicht te geven in de waarde van het object. Bij de consument kan de indruk gewekt worden dat weldegelijk sprake is van een taxatierapport waaraan in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

Onder een professionele taxatiedienst worden niet verstaan werkzaamheden in het kader van te leveren makelaarsdiensten. Een Register-Taxateur die in dit kader een oordeel geeft over een waarde, maakt schriftelijk voor iedereen duidelijk dat geen sprake is van een professionele taxatiedienst. Dit volgt uit de (toelichting bij) het Reglement Definities.

Aan deze voorwaarde heeft de taxateur in rapporten 5 en 6 onvoldoende voldaan. Het tuchtcollege is echter, anders dan NRVT, van oordeel dat hiermee nog geen sprake is van zogenoemde verkorte rapporten.

Gelet op het bovenstaande zal het tuchtcollege de klacht deels gegrond verklaren en wordt een berisping opgelegd.