De taxateur heeft een taxatierapport opgesteld in een erfeniskwestie in opdracht van de executeur testamentair, de zus van klager. Klager is het niet eens met de taxatie. De taxatie voldoet niet aan de eisen omdat er geen plausibiliteitsverklaring bij zit en referenties ontbreken. Ook is de taxatie van het huis onbegrijpelijk laag. De volgende taxatie van enkele maanden later was bijna € 400.000 hoger. Daarom twijfelt klager aan de onafhankelijkheid en integriteit van de taxateur.
De taxateur stelt dat klager niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat hij als een van de erfgenamen niet aangemerkt kan worden als belanghebbende. Hij heeft het taxatierapport uitgebracht na inspectie van de woning met als doel het verkrijgen van inzicht in de waarde van het onroerend goed voor de aangifte erfbelasting en successie c.q. aankoop door een van de erfgenamen. Hij heeft daarbij rekening gehouden met een kostenpost voor het achterstallig onderhoud en met vergelijkbare woningen in de omgeving, marktontwikkelingen en transacties. Een plausibiliteitsverklaring is volgens de taxateur niet vereist bij een rapport dat niet is bedoeld voor financiering. Ook referenties zijn volgens de taxateur pas verplicht gesteld in de Praktijkhandreiking Wonen per 1 januari 2025. Dit rapport is uit 2024, dus daar gold dat nog niet.
Het tuchtcollege overweegt dat klager als erfgenaam rechthebbende is met betrekking tot de woning die de taxateur heeft getaxeerd. Volgens vaste jurisprudentie van het Tuchtcollege NRVT is klager dan ook aan te merken als belanghebbende.
Het tuchtcollege stelt vast dat de taxateur een verkort rapport heeft opgesteld waarin essentiële informatie ontbreekt. Van een taxateur mag worden verwacht dat deze bekend is met de eisen waaraan een rapport moet voldoen en dat verkorte rapporten niet zijn toegestaan. De uitspraak van het tuchtcollege op 18 juli 2019 (20190329) - en vele uitspraken daarna - zijn in deze helder en verwijzen naar voorafgaande uitspraken, publicaties en regelgeving. Ook de sinds 2020 verplichte plausibiliteitsverklaring voor niet-gevalideerde rapporten ontbreekt.
In het verkorte rapport ontbreekt de uitwerking van de gehanteerde comparatieve methode en zijn geen referentieobjecten opgenomen, laat staan dat de verschillen tussen de referentieobjecten en het te taxeren pand door de taxateur zijn uitgewerkt en geanalyseerd. Dat referenties pas recent verplicht zijn gesteld, verwerpt het tuchtcollege. Volgens vaste jurisprudentie alsmede het taxatierapport woonruimte 2024, onder M, dient de taxateur bij gebruik van de comparatieve methode minimaal drie referentiepanden uit te werken ter onderbouwing van de waarde.
Het rapport voldoet niet aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in artikel 8 en 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. Dit klemt te meer nu uit de klacht en het verhandelde ter zitting is gebleken dat twee andere taxaties zijn uitgevoerd, waarbij de waardering van de woning uitzonderlijk veel hoger is uitgevallen. Nu de onderbouwing van de waardering in het onderhavige taxatierapport grotendeels ontbreekt, heeft bij klager het vermoeden kunnen rijzen dat sprake is van financiële benadeling van de overige twee erfgenamen onder wie klager. In dit specifieke geval is sprake van een boedelverdeling in het kader van de afwikkeling van een nalatenschap. In een dergelijk geval wordt van een taxateur een hoge mate van zorgvuldigheid verwacht. De taxateur was daarvan op de hoogte.
Het taxatierapport zoals de taxateur dit heeft uitgebracht, heeft bijgedragen aan de verdere disharmonie binnen de familie en mogelijk tot financiële benadeling van een van partijen. Dat had de taxateur moeten en kunnen voorkomen door een volledig taxatierapport uit te brengen conform de daaraan gestelde eisen.
Het tuchtcollege overweegt voorts dat de taxateur ter zitting er geen blijk van heeft gegeven de ernst van deze kwestie in te zien. Hij heeft herhaald dat hij niets te maken heeft met klager omdat deze niet zijn opdrachtgever is geweest. Met deze opvatting miskent de taxateur de waarde van het taxatierapport in het maatschappelijk verkeer en de noodzaak dat een waardering navolgbaar dient te worden onderbouwd.
De klacht is, gezien het voorgaande, gegrond.
Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur in zodanig ernstige mate is tekortgeschoten dat een voorwaardelijke schorsing dient te worden opgelegd. Naast de voorwaardelijke schorsing van drie maanden met een proeftijd van twee jaar, vindt het tuchtcollege in de ernst van de zaak reden om een geldboete van € 2.000 op te leggen.
Uitspraak in hoger beroep: Geen nieuwe inzichten in klacht rondom erfeniskwestie: opgelegde maatregel blijft van kracht
