Waardering ondergrond onvoldoende transparant in markttechnische update

Een stichting is eigendom van de grond, waarop een aantal woningen is uitgegeven door recht van opstal aan een andere stichting. Met de beëindiging van het recht van opstal, is een taxatierapport opgesteld. Maar omdat het gaat om opstalrecht, moet de ondergrond daarin niet worden meegenomen. Onduidelijk is of dat ook is gebeurd. Daarmee is het rapport (een markttechnische update van een eerder rapport) volgens klager in strijd met de vereiste zorgvuldigheid en transparantie. Ook is onduidelijk of rekening gehouden is met 2% overdrachtsbelasting of met 8%.

De taxateur voert aan dat de ondergrond weldegelijk buiten de berekening is gehouden. De correctie voor de ondergrond is circa € 150.000. Met betrekking tot de overdrachtsbelasting zou 8% zijn gehanteerd.

De klacht ziet op twee punten: heeft verweerder onvoldoende zorgvuldig en transparant gehandeld bij de bepaling van de marktwaarde van de ondergrond en ten aanzien van de overdrachtsbelasting.

Het tuchtcollege gaat in op de toegepaste methode. De taxateur heeft verklaard dat hij de ondergrond berekend heeft door bij bepaling van de yield een opslag van 1,5% te hanteren. Een dergelijke methode komt volgens het tuchtcollege niet terug in het Handboek Taxatieleer om de waarde van de ondergrond buiten de waardering te laten en wordt in het rapport ook niet toegelicht. Daarnaast mist het tuchtcollege uitleg omtrent de allocatie. Ook ontbreekt een toelichting waarom het opstalrecht, dat in 2012 is geëindigd, op waardepeildatum in 2020 nog een waarde vertegenwoordigt.

Het taxatierapport voldoet mbt de waardering van de ondergrond dan ook niet aan de eisen met betrekking tot zorgvuldigheid en transparantie. Dat deel van de klacht is gegrond.

Over de toegepaste overdrachtsbelasting is het taxatierapport ook niet duidelijk. Maar omdat er in 2020 geprocedeerd werd over de vraag of zorgwoningen – waar het hier om gaat –onder het lage overdrachtsbelastingtarief zouden vallen, gaat het tuchtcollege hieraan voorbij.

Omdat het ging om een taxatie met enkele complicerende aspecten en niet gebleken is van bewust schenden van de regels, volstaat het tuchtcollege met oplegging van een waarschuwing.