Waarschuwing na verkorte rapporten en ontbrekende onderbouwing vakbekwaamheid

Naar aanleiding van een melding over het uitbrengen van een verkort taxatierapport, heeft NRVT een audit uitgevoerd. De bevindingen hebben geleid tot het indienen van een klacht met betrekking tot vier taxatierapporten vallend onder de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en deels onder het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed (GZV).

NRVT voert aan dat twee van de taxatierapporten zogenoemde waardeverklaringen zijn, waarin diverse kernelementen van een taxatie, zoals referenties, ontbreken. Daardoor zijn de rapporten niet inzichtelijk en niet zorgvuldig en transparant ingericht. Dat verkorte rapporten niet zijn toegestaan, wordt al jaren uitgebreid door NRVT en het Tuchtcollege NRVT uitgedragen.

Ook de andere taxatierapporten voldoen niet aan de regelgeving. Zo zijn de exploitatielasten niet onderbouwd, ontbreekt de marktwaarde zonder het bijzondere uitgangspunt (de waarde “as is”), en spreekt het rekenmodel ten onrechte over een verhuurde staat.

De taxateur beschikt niet over de aantekening GZV en heeft ook niet vermeld waarom hij wel over de benodigde ervaring en vakbekwaamheid beschikt om deze taxatie te kunnen uitvoeren. Daardoor is gehandeld in strijd met de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en vakbekwaamheid.

De taxateur voert aan dat hij tot een verkorte waardeverklaring bij de taxatie over ligplaatsen van woonboten is gekomen, omdat een volledig en uitgebreid taxatierapport zich niet leent voor het taxeren van enkel grond en water. Hij is inmiddels gestopt met het opstellen van verkorte taxatierapporten. Het tweede rapport is volgens de taxateur weliswaar beknopt, maar bevat wel alle onderdelen die er volgens NRVT-normen behoren in te staan. Hij zal de analyses in toekomstige taxaties uitgebreider opnemen. In toekomstige taxatierapporten zal ook de backtesting uitvoerig worden toegelicht.

De taxateur verricht al 20 jaar taxaties voor het Hoogheemraadschap en beschikt daarom over voldoende kennis en vaardigheden om deze taxaties te kunnen uitvoeren. Hij zal dit voortaan in de rapporten vermelden. De taxateur voert aan dat er geen enkele sprake is van bewuste misleiding of kwade opzet. Hij begrijpt de kritiek zeer goed en staat goedwillend tegenover verbetering van de taxatierapporten.

Het tuchtcollege volgt NRVT in de klacht. De taxateur heeft taxatierapporten opgesteld die niet naar behoren zijn ingericht en summier zijn gemotiveerd, waardoor diverse essentiële gegevens ontbreken. De klacht wordt dan ook gegrond verklaard. Het tuchtcollege legt een waarschuwing op.

Het gaat om relatief oude rapporten en de taxateur heeft lang moeten wachten op de uitkomsten. Ook heeft de taxateur overtuigend gemotiveerd dat hij actie heeft ondernomen om zijn rapporten te verbeteren. Tenslotte speelt mee dat de taxateur bij het eerste object had kunnen volstaan met een SOW, in welk geval wel aan de door NRVT te stellen eisen zou zijn voldaan.