Een taxateur heeft op 17 februari 2025 een taxatierapport ter validatie aangeboden van een woning met twee verhuurde bovenkamers. Volgens de huurovereenkomst is de huur aangegaan voor een periode van twee jaar. Voorafgaand heeft de taxateur het NWWI gevraagd of er belemmeringen zijn om een nieuw rapport in behandeling te nemen. Het NWWI heeft hierop laten weten niet te kunnen ingaan op rapporten van andere taxateurs en benadrukt verder in algemene zin dat een rapport een juiste afspiegeling moet geven van de feitelijke situatie.
De taxateur heeft in het taxatierapport toegelicht waarom hij meent dat de tijdelijke verhuur niet wordt aangemerkt als wezenlijk waardeverminderend. Het NWWI heeft geoordeeld dat de toelichting en de onderbouwing van het waardeoordeel in combinatie met de huurovereenkomst niet navolgbaar zijn.
Hierop heeft de taxateur een nadere toelichting gegeven op de situatie. Dit heeft het NWWI niet overtuigd. Het NWWI stelt dat de woning als geheel verhuurd blijkt te zijn. Hierop heeft de taxateur bij mail van diezelfde dag de situatie toegelicht. Bij de inspectie heeft de taxateur vastgesteld dat de eigenaar twee slaapkamers aan zijn nichtje verhuurt, tot zij in de loop van 2026 haar studie zal hebben afgerond. De eigenaar heeft hiervoor toestemming van de geldverstrekker, mits het verhuurde onder de 25% van de woning betreft. Daar blijft het verhuurde onder. De taxateur heeft vastgesteld dat de beide slaapkamers afwijkend zijn ingericht ten opzichte van de rest van de woning. De huurovereenkomst ‘rammelt’ volgens de taxateur, maar de bedoeling van partijen is duidelijk: een familielid woont tijdelijk in de twee slaapkamers op de eerste verdieping.
In reactie daarop heeft het NWWI op 21 februari haar standpunt gehandhaafd dat de gehele woning is verhuurd en heeft gewezen op tegenstrijdigheden met eerdere haar bekende huurovereenkomsten. Het rapport is daarop vervallen verklaard.
Een interne klacht van de taxateur is afgewezen. In haar afwijzing gaat het NWWI dieper in op een eerder aangeboden taxatierapport, waaruit zou volgen dat de door de taxateur overgelegde huurovereenkomst onjuist zou kunnen zijn. Ook gaat het NWWI in op de vele manco’s in de overgelegde huurovereenkomst alsmede op onduidelijkheden met betrekking tot het tijdelijk karakter van die huurovereenkomst. Het NWWI stelt dat, mede gelet op de onduidelijkheid over de huidige bewoning, het tijdelijke karakter van de verhuur niet vastgesteld kan worden, terwijl dit zeer relevant is.
De taxateur heeft het geschil vervolgens voorgelegd aan de Geschillencommissie Validaties.
De Geschillencommissie overweegt dat de aanleiding voor de taxatie de verkoop van een achterliggend perceeltje is, waarvoor de geldverstrekker royement dient te verlenen.
In het validatieverslag van 20 februari 2025 stelt het NWWI dat de onderbouwing van het waardeoordeel onvoldoende navolgbaar is, en dat de woning als geheel verhuurd zou zijn. De taxateur heeft dat bestreden. Hij heeft tijdens de opname een toelichting van de eigenaar gekregen, die overeenkwam met de situatie ter plaatse. Daarbij heeft de taxateur geconstateerd dat de woning bewoond wordt door de eigenaar en dat twee bovenkamers verhuurd worden. Dat sprake is van verhuur blijkt ook uit de inrichting van de twee kamers. De huurovereenkomst ten aanzien van de twee bovenkamers is op een aantal punten onduidelijk, maar wel duidelijk is dat het gaat om verhuur van een deel van de woning door een eigenaar die zelf in de overige ruimtes blijft wonen. Nadat de taxateur in het kader van de interne klachtprocedure een nadere uiteenzetting van de feitelijke situatie en de achtergronden had gegeven, heeft het NWWI vastgehouden aan haar standpunt dat de woning als geheel wordt verhuurd. Dit vloeit volgens het NWWI voort uit eerdere, alleen aan haar bekende, huurovereenkomsten.
Het is terecht dat het NWWI, indien zij beschikt over contra-indicaties op grond van eerdere taxatierapporten, mag verwachten dat de taxateur extra zorgvuldig toetst of de feitelijke situatie overeenstemt met de huurovereenkomst. Dat de woning geheel verhuurd zou zijn, volgt echter niet uit de huurovereenkomst en strookt evenmin met de situatie die de taxateur ter plaatse heeft vastgesteld. De eigen waarnemingen van de taxateur vormen het vertrekpunt. Er was geen goede reden om aan de waarnemingen van de taxateur te twijfelen.
Met de taxateur is de Geschillencommissie van mening dat bij het NWWI sprake is geweest van een tunnelvisie met betrekking tot het al of niet geheel verhuurd zijn van de woning. Het NWWI is meermaals uitgegaan van het geheel verhuurd zijn van de woning, ook nadat de taxateur zowel in het taxatierapport als in de diverse mails daarna, ingegaan is op de situatie zoals hij deze bij de opname heeft geconstateerd. Ook in de interne klachtafhandeling van 4 maart blijft het NWWI bij het standpunt dat er onduidelijkheid is over de feitelijke situatie omtrent de bewoning. In zoverre heeft het NWWI onzorgvuldig gehandeld.
De Geschillencommissie stelt vast dat de discussie over het ter validatie aangeboden rapport aanmerkelijk is gekleurd door het onjuiste standpunt van het NWWI over het al of niet volledig verhuurd zijn van de woning. Op zich doet dat niet af aan het feit dat de taxateur tekort is geschoten bij zijn analyse van de aan de huurovereenkomst klevende risico’s en de mogelijke invloed daarvan op de waarde. De Geschillencommissie kan echter niet uitsluiten dat de taxateur wél tot een acceptabele analyse daarvan zou zijn gekomen, indien de focus niet zo sterk had gelegen op het al of niet volledig verhuurd zijn van de woning. De Geschillencommissie geeft het NWWI daarom in overweging nader in overleg te treden met de taxateur om te bezien of er niet alsnog mogelijkheden zijn om tot een zodanig onderbouwd taxatierapport te komen dat alsnog tot validatie kan worden overgegaan.
Voor het overige wordt het verzoek van de taxateur afgewezen.
