De taxateur heeft een taxatierapport ter validatie bij het NWWI aangeboden van een nog niet afgebouwde, vrijstaande nieuwbouwwoning. De marktwaarde is gesteld op € 525.000 en de marktwaarde met bijzonder uitgangspunt – kort gezegd – na vestiging van erfpacht op € 345.000.
Het NWWI heeft na de derde aanbieding van het taxatierapport besloten niet tot validatie over te gaan, omdat onvoldoende duidelijk wordt hoe de taxateur tot de waardering is gekomen. Ook ontbreekt o.m. de onderbouwing van de erfpacht. Daarop heeft de taxateur gereageerd met een nadere toelichting. Het NWWI heeft deze mail als interne klacht in behandeling genomen.
Het NWWI stelt dat ook met de nadere uitleg niet duidelijk is geworden hoe de taxateur tot zijn waarde is gekomen. De klacht is daarom door het NWWI afgewezen en de taxateur heeft de kwestie aan de Geschillencommissie Validaties voorgelegd.
Het NWWI licht toe dat de taxateur rekening heeft gehouden met de nog te realiseren afbouw. De omschrijving hiervan is echter erg algemeen. Welke afwegingen de taxateur heeft gemaakt over de staat van onderhoud en afbouw, blijft onduidelijk.
Ook de onderbouwing met betrekking tot de marktwaarde met bijzonder uitgangspunt is volgens het NWWI onvoldoende transparant. Onduidelijk blijft hoe de taxateur tot de waarde is gekomen. De grote verschillen met de referentiepanden worden onvoldoende geanalyseerd.
Met betrekking tot de grondwaarde stelt het NWWI dat niet duidelijk is hoe de taxateur, uitgaande van de bijlage grondprijzen van de gemeente, is gekomen tot zijn waardeoordeel.
De Geschillencommissie stelt vast dat het NWWI in de basis een juiste procedure heeft gevolgd. Vervolgens is marginaal getoetst of de beslissing van het NWWI onredelijk is.
De Geschillencommissie overweegt dat:
- Niet duidelijk wordt waar de taxateur het bedrag voor de afbouw van € 250.000 op heeft gebaseerd. De werkzaamheden zijn (te) globaal omschreven en nadere onderbouwing ontbreekt.
- De referentiepanden wijken substantieel af van het te taxeren object. Hoe deze verschillen na analyse zijn gewogen en hoe de taxateur op grond hiervan tot zijn getaxeerde waarde is gekomen, wordt niet nader toegelicht.
- Niet duidelijk is hoe de taxateur de grondwaarde heeft bepaald. In de bijlage grondprijzen van de gemeente waar de taxateur naar verwijst, wordt een grondprijs genoemd die afwijkt van de grondwaarde die de taxateur heeft gesteld. Een toelichting ontbreekt echter.
- De marktwaarde met bijzonder uitgangspunt – na vestiging erfpacht – heeft de taxateur eenvoudig gelijkgesteld aan de grondwaarde, dat is niet correct.
De Geschillencommissie Validaties oordeelt dat het besluit van het NWWI om het taxatierapport niet te valideren daarom niet onredelijk is. Het verzoek van de taxateur wordt afgewezen.
