Een taxateur heeft een taxatierapport ter validatie bij het NWWI aangeboden betreffende een woning in verhuurde staat, met als bijzonder uitgangspunt dat de woning leeg en vrij van huur geleverd wordt. Bij het bepalen van de waarde in verhuurde staat heeft de taxateur vastgesteld dat de woning 184 huurpunten heeft en daarmee net onder de liberalisatiegrens valt. Omdat de huidige huurders de woning vóór 1 juli 2024 huren en daardoor het overgangsrecht van toepassing is, heeft de taxateur de woning als vrijesectorwoning gewaardeerd.
Het NWWI heeft geweigerd het taxatierapport te valideren, omdat de taxateur ten onrechte - enkel - is uitgegaan van de (huidige of geliberaliseerde) markthuur. Volgens het NWWI wordt van de taxateur verwacht dat deze een schatting doet van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper, die de (verhuurde) woning wil kopen. Het NWWI acht het in dit geval niet aannemelijk dat een geïnteresseerde koper het bedrag zou willen betalen aan de verkoper uitgaande van enkel deze rechtsgeldige geliberaliseerde huursom of de door de taxateur onderbouwde (iets lagere) geliberaliseerde markthuur. Een geïnteresseerde koper zal meewegen wat er gebeurt als de huur wordt opgezegd. In dat geval is men gehouden aan de middenhuurregeling of zal men een investering moeten doen om ervoor te zorgen dat het getaxeerde over voldoende punten beschikt om in aanmerking te komen voor een huur in de vrije sector.
Nadat de interne klachtbehandeling niet tot een oplossing heeft geleid, heeft de taxateur de kwestie voorgelegd aan de Geschillencommissie Validaties.
De Geschillencommissie stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat in de huidige situatie het overgangsrecht van toepassing is. De taxateur is bij zijn berekeningen uitgegaan van een berekende geliberaliseerde markthuur van € 1.800. De huidige huurprijs bedraagt € 2.035, wat betekent dat de eigenaar van het verhuurde gedurende de periode dat de huurders het bestaande huurcontract niet hebben opgezegd, ruim € 200 per maand meer ontvangt dan op grond van de vrije sector markthuur te verwachten zou zijn. De taxateur heeft hiervoor geen correctie in zijn berekening opgenomen.
Na vertrek van de huidige huurders zal het object – uitgaande van de berekende 184 huurpunten – vallen onder de nieuwe regels voor middenhuur, waarbij de maximale huurprijs rond de € 1.200 zal uitkomen. Een eigenaar / koper / belegger zal hiermee op voorhand rekening houden bij diens afwegingen bij de koopprijs. Dit gegeven moet de taxateur dan ook meewegen in zijn waardering. Dat – zoals de taxateur heeft aangevoerd – van vertrek van de huidige huurders voorlopig geen sprake is, is naar het oordeel van de Geschillencommissie niet relevant. De taxateur had een onderbouwde schatting van de resterende huurperiode kunnen maken.
Voorts geldt dat een eigenaar / belegger / koper ervoor kan kiezen om in het object te investeren om boven de vrijesectorgrens te komen. Voor die situatie had de taxateur een onderbouwing kunnen geven van de benodigde investeringen.
De Geschillencommissie is van oordeel dat het door de taxateur gehanteerde uitgangspunt van de door hem berekende geliberaliseerde huur niet onjuist is, maar wel onvolledig. De taxateur had bij de gekozen berekening(en) toe- of afslagen moeten toepassen ten aanzien van de verschillen in de gehanteerde huurprijzen of de investeringen die nodig zijn om een vrije sectorhuur te kunnen realiseren. Hierdoor is de door de taxateur bepaalde marktwaarde onvoldoende aannemelijk en heeft het NWWI in redelijkheid kunnen besluiten het taxatierapport niet te valideren.
