Een taxateur heeft een geschil voorgelegd aan de Geschillencommissie Validaties. De taxateur verwijt het NWWI dat zijn taxatierapport te snel vervallen is verklaard zonder dat hij in de gelegenheid is gesteld tot nadere onderbouwing.
Tot september 2024 kon van de website van het NWWI een schema huurprijsberekening gedownload worden, die door taxateurs onder omstandigheden gebruikt kon worden. In een nieuwsbrief van september 2024 heeft het NWWI in dat verband de eigen verantwoordelijkheid van een taxateur voor het opstellen van een volledig en navolgbaar rapport benadrukt.
De taxateur heeft op 18 december 2024, derhalve na het verschijnen van deze nieuwsbrief, een vraag voorgelegd bij het NWWI of hij een uitgebreide huurberekening dient toe te voegen danwel of een eenvoudige huurberekening volstaat bij het taxeren van een woning in verhuurde staat welke nu wordt verhuurd maar zal worden verkocht voor bewoning door de huidige huurder.
Op 18 december 2024 ontvangt de taxateur reactie van het NWWI inhoudende dat het aan de taxateur zelf is om zijn marktwaarde (verhuurd) te onderbouwen, uit te leggen, toetsbaar en navolgbaar te maken.
Op 20 december 2024 heeft de taxateur het bewuste rapport ingediend bij het NWWI met een marktwaarde in verhuurde staat van € 71.000,-- op basis van een eenvoudige huurberekening, en in onverhuurde staat van € 200.000,--. Het NWWI heeft de taxateur daarop bericht dat het rapport niet voldoet en het rapport is – zonder voorstel aan de taxateur tot een nadere onderbouwing van de waarde – vervallen verklaard.
In de interne klachtprocedure vermeldt het NWWI dat de actuele huur, een actuele puntentelling en een volledig onderbouwde rendementsberekening, essentiële informatie voor de onderbouwing van de marktwaarde, die onlosmakelijk met het rapport verbonden behoort te zijn, ontbreken. Volgens het NWWI is het rapport derhalve terecht niet gevalideerd en vervallen verklaart.
De Geschillencommissie Validatie komt tot het volgende oordeel:
De wijze waarop de taxateur de waarde van de woning in verhuurde staat heeft gewaardeerd schiet tekort. Pas nadat het NWWI, zonder de taxateur in staat te stellen zijn waardering nader toe te lichten, het rapport vervallen had verklaard, heeft de taxateur een nadere onderbouwing gegeven.
De vraag is of het NWWI in dit geval de taxateur in staat had moeten stellen zijn waardering nader toe te lichten. Daarvoor gelden geen vaste regels maar vindt beoordeling plaats op basis van de – ruime – normen van redelijkheid en billijkheid. Daarbij is het algemene uitgangspunt dat een taxateur een volledig en goed onderbouwd rapport dient aan te leveren, dat het NWWI een controlerende rol heeft en dat het niet de taak van het NWWI is om collegiaal overleg te voeren.
Dit alles in aanmerking nemende komt de geschillencommissie tot het oordeel dat het NWWI op 20 december 2024 niet direct had moeten overgaan tot vervallenverklaring van het rapport.
Nu sprake was van een wijziging in een bestendige gedragslijn van het NWWI in het geval van een verhuurde woning, en de tool die hiervoor jarenlang kon worden gebruikt zonder toelichting was verwijderd, had van het NWWI een duidelijker antwoord op de vraag van de taxateur of hij kon volstaan met een eenvoudige huurprijsberekening verwacht mogen worden.
Mede daarom had in redelijkheid en billijkheid van het NWWI verwacht mogen worden dat zij de taxateur in staat zou stellen om diens waardering van de woning in verhuurde staat nader toe te lichten.
